1
Die revisionswerbenden Parteien sind Miteigentümer einer Liegenschaft in Wien, mit der Wohnungseigentum verbunden ist. Mit Eingabe vom 23. Jänner 2024 beantragten sie bei der belangten Behörde für ihre Wohnung eine Ausnahmegenehmigung für Kurzzeitvermietung gemäß § 129 Abs. 1a der Bauordnung für Wien (im Folgenden: BO) für einen Zeitraum von fünf Jahren. Dem Antrag beigeschlossen war unter anderem der Wohnungseigentumsvertrag vom 12. Dezember 2019, in dem festgehalten ist, dass alle Wohnungseigentümer mit der Kurzzeitvermietung der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte einverstanden seien und ausdrücklich zustimmten.Die revisionswerbenden Parteien sind Miteigentümer einer Liegenschaft in Wien, mit der Wohnungseigentum verbunden ist. Mit Eingabe vom 23. Jänner 2024 beantragten sie bei der belangten Behörde für ihre Wohnung eine Ausnahmegenehmigung für Kurzzeitvermietung gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, der Bauordnung für Wien (im Folgenden: BO) für einen Zeitraum von fünf Jahren. Dem Antrag beigeschlossen war unter anderem der Wohnungseigentumsvertrag vom 12. Dezember 2019, in dem festgehalten ist, dass alle Wohnungseigentümer mit der Kurzzeitvermietung der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte einverstanden seien und ausdrücklich zustimmten.
2
In weiterer Folge forderte die belangte Behörde die revisionswerbenden Parteien mit Schreiben vom 4. März 2024 gemäß § 13 Abs. 3 AVG zur Vorlage näher bezeichneter Unterlagen binnen sieben Tagen mit dem Hinweis auf, dass bei Nichtentsprechung der Antrag zurückgewiesen werde. Unter anderem wurde die Zustimmung der Eigentümer bzw. der Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft verlangt und darauf hingewiesen, dass der Wohnungseigentumsvertrag als Nachweis der Zustimmung der Miteigentümer nicht ausreichend sei. Dem traten die revisionswerbenden Parteien in einer Stellungnahme entgegen und stützten sich darauf, dass der Wohnungseigentumsvertrag das Erfordernis der Zustimmung erfülle.In weiterer Folge forderte die belangte Behörde die revisionswerbenden Parteien mit Schreiben vom 4. März 2024 gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG zur Vorlage näher bezeichneter Unterlagen binnen sieben Tagen mit dem Hinweis auf, dass bei Nichtentsprechung der Antrag zurückgewiesen werde. Unter anderem wurde die Zustimmung der Eigentümer bzw. der Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft verlangt und darauf hingewiesen, dass der Wohnungseigentumsvertrag als Nachweis der Zustimmung der Miteigentümer nicht ausreichend sei. Dem traten die revisionswerbenden Parteien in einer Stellungnahme entgegen und stützten sich darauf, dass der Wohnungseigentumsvertrag das Erfordernis der Zustimmung erfülle.
3
Mit Bescheid vom 18. März 2024 wies die belangte Behörde das Ansuchen gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurück.Mit Bescheid vom 18. März 2024 wies die belangte Behörde das Ansuchen gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG zurück.
4
Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht die dagegen erhobene Beschwerde nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit einer - hier nicht weiter relevanten - Maßgabe als unbegründet ab und sprach aus, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig sei.Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht die dagegen erhobene Beschwerde nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung mit einer - hier nicht weiter relevanten - Maßgabe als unbegründet ab und sprach aus, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Artikel 133, Absatz 4, B-VG unzulässig sei.
5
Rechtlich stützte sich das Verwaltungsgericht auf den Wortlaut des § 129 Abs. 1a vierter Satz BO, nach dem einem Antrag auf Ausnahmebewilligung die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer „beizulegen“ sei. Damit sei erkennbar, dass es sich dabei um einen Beleg für ein fehlerfreies Anbringen handle. Das Fehlen dieses Belegs eröffne zulässigerweise ein Vorgehen der belangten Behörde gemäß § 13 Abs. 3 AVG. Die Miteigentümer hätten im Wohnungseigentumsvertrag zwar zivilrechtlich ihre wechselseitige Zustimmung zur Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte für Kurzzeitvermietungen erteilt. Eine konkrete Zustimmung gemäß § 129 Abs. 1a BO zum Antrag der revisionswerbenden Parteien auf Erteilung von Ausnahmebewilligungen könne dem Wohnungseigentumsvertrag jedoch nicht entnommen werden. Der in der genannten Bestimmung enthaltene Begriff der „Zustimmung“ aller (Mit-)Eigentümer sei sprachlich jenem des § 63 Abs. 1 lit. c BO nachgebildet. Nach dieser Bestimmung müsse sich eine Zustimmung immer auf ein bestimmtes Vorhaben beziehen und es reiche nicht, auf eine vertragliche Verpflichtung zu verweisen. Die allgemein gehaltene Zustimmungserklärung im Wohnungseigentumsvertrag, die alle Wohnungen betreffe, genüge den Anforderungen des § 129 Abs. 1a BO inhaltlich nicht. Die Verbesserungsfrist von sieben Tagen möge zwar knapp bemessen gewesen sein, es sei dem Auftrag gemäß § 13 Abs. 3 AVG mit Hinweis auf den Wohnungseigentumsvertrag jedoch gar nicht entsprochen worden und es existiere keine Zustimmung der übrigen Miteigentümer, die hätte vorgelegt werden können.Rechtlich stützte sich das Verwaltungsgericht auf den Wortlaut des Paragraph 129, Absatz eins a, vierter Satz BO, nach dem einem Antrag auf Ausnahmebewilligung die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer „beizulegen“ sei. Damit sei erkennbar, dass es sich dabei um einen Beleg für ein fehlerfreies Anbringen handle. Das Fehlen dieses Belegs eröffne zulässigerweise ein Vorgehen der belangten Behörde gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG. Die Miteigentümer hätten im Wohnungseigentumsvertrag zwar zivilrechtlich ihre wechselseitige Zustimmung zur Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte für Kurzzeitvermietungen erteilt. Eine konkrete Zustimmung gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, BO zum Antrag der revisionswerbenden Parteien auf Erteilung von Ausnahmebewilligungen könne dem Wohnungseigentumsvertrag jedoch nicht entnommen werden. Der in der genannten Bestimmung enthaltene Begriff der „Zustimmung“ aller (Mit-)Eigentümer sei sprachlich jenem des Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO nachgebildet. Nach dieser Bestimmung müsse sich eine Zustimmung immer auf ein bestimmtes Vorhaben beziehen und es reiche nicht, auf eine vertragliche Verpflichtung zu verweisen. Die allgemein gehaltene Zustimmungserklärung im Wohnungseigentumsvertrag, die alle Wohnungen betreffe, genüge den Anforderungen des Paragraph 129, Absatz eins a, BO inhaltlich nicht. Die Verbesserungsfrist von sieben Tagen möge zwar knapp bemessen gewesen sein, es sei dem Auftrag gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG mit Hinweis auf den Wohnungseigentumsvertrag jedoch gar nicht entsprochen worden und es existiere keine Zustimmung der übrigen Miteigentümer, die hätte vorgelegt werden können.
6
Zu den verfassungsrechtlichen, insbesondere kompetenzrechtlichen Bedenken der revisionswerbenden Parteien verwies das Verwaltungsgericht auf den zur ähnlich gelagerten Bestimmung des § 7a Abs. 3 letzter Halbsatz BO ergangenen Ablehnungsbeschluss des Verfassungsgerichtshofes vom 8. Juni 2021, E 4117/2020.Zu den verfassungsrechtlichen, insbesondere kompetenzrechtlichen Bedenken der revisionswerbenden Parteien verwies das Verwaltungsgericht auf den zur ähnlich gelagerten Bestimmung des Paragraph 7 a, Absatz 3, letzter Halbsatz BO ergangenen Ablehnungsbeschluss des Verfassungsgerichtshofes vom 8. Juni 2021, E 4117 aus 2020,.
7
Dagegen richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision, die zu ihrer Zulässigkeit zusammengefasst vorbringt, es fehle Rechtsprechung, ob für eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO, die nicht als Bauansuchen zu qualifizieren sei bzw. nicht unter den 7. Teil der BO subsumiert werden könne, ebenso eine „liquide“ Zustimmung der Miteigentümer erforderlich sei, oder ob eine grundbücherlich hinterlegte generelle Zustimmung als ausreichend anzusehen sei.Dagegen richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision, die zu ihrer Zulässigkeit zusammengefasst vorbringt, es fehle Rechtsprechung, ob für eine Ausnahmebewilligung nach Paragraph 129, Absatz eins a, BO, die nicht als Bauansuchen zu qualifizieren sei bzw. nicht unter den 7. Teil der BO subsumiert werden könne, ebenso eine „liquide“ Zustimmung der Miteigentümer erforderlich sei, oder ob eine grundbücherlich hinterlegte generelle Zustimmung als ausreichend anzusehen sei.
8
Die belangte Behörde erstattete eine Revisionsbeantwortung, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Revision beantragt.
9
Die Revision ist zulässig. Sie ist aber nicht begründet.
10
Die maßgeblichen Bestimmungen der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930 idF LGBl. Nr. 37/2023, lauten auszugsweise:Die maßgeblichen Bestimmungen der Bauordnung für Wien, Landesgesetzblatt Nr. 11 aus 1930, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 37 aus 2023,, lauten auszugsweise:
„Belege für das Baubewilligungsverfahren
§ 63. (1) Für das Baubewilligungsverfahren hat der Bauwerber folgende Einreichunterlagen vorzulegen:Paragraph 63, (1) Für das Baubewilligungsverfahren hat der Bauwerber folgende Einreichunterlagen vorzulegen:
[...]
c)
die Zustimmung des Eigentümers (aller Miteigentümer), wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der Liegenschaft ist; sie kann auch durch Unterfertigung der Baupläne nachgewiesen werden;
[...]
Sonstige Anforderungen an Bauwerke, Bauteile und Anlagen
Arten von Nutzungseinheiten in Gebäuden
§ 119. (1) Eine Nutzungseinheit ist ein selbstständig nutzbarer Teil eines Gebäudes. Nutzungseinheiten bestehen aus einer oder mehreren Räumlichkeiten, die von anderen Nutzungseinheiten oder allgemeinen Teilen des Gebäudes abgetrennt sind. Nutzungseinheiten sind entweder Wohneinheiten (Wohnungen, Wohneinheiten in Heimen und Beherbergungsstätten), Zimmereinheiten (in Heimen und Beherbergungsstätten), Betriebseinheiten oder sonstige Nutzungseinheiten.Paragraph 119, (1) Eine Nutzungseinheit ist ein selbstständig nutzbarer Teil eines Gebäudes. Nutzungseinheiten bestehen aus einer oder mehreren Räumlichkeiten, die von anderen Nutzungseinheiten oder allgemeinen Teilen des Gebäudes abgetrennt sind. Nutzungseinheiten sind entweder Wohneinheiten (Wohnungen, Wohneinheiten in Heimen und Beherbergungsstätten), Zimmereinheiten (in Heimen und Beherbergungsstätten), Betriebseinheiten oder sonstige Nutzungseinheiten.
[...]
(2a) Eine Wohnung darf außer unmittelbar für Wohnzwecke nur für folgende Nutzungen verwendet werden:
a)
solche, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke stellt keine solche Tätigkeit dar,
b)
eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz in der jeweils geltenden Fassung besteht, ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in dieser Wohnung.
Eine über die Grenzen der lit. a und b hinausgehende Vermietung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht, ist nach dem 1.7.2024 nur mit einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a zulässig.Eine über die Grenzen der Litera a und b hinausgehende Vermietung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht, ist nach dem 1.7.2024 nur mit einer Ausnahmebewilligung gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, zulässig.
[...]
Benützung und Erhaltung der Gebäude; vorschriftswidrige Bauwerke
§ 129. (1) Für die bewilligungsgemäße Benützung der Räume ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) des Bauwerkes verantwortlich. Im Falle der Benützung der Räume durch einen anderen haftet auch dieser, wenn er vom Eigentümer über die bewilligte Benützungsart in Kenntnis gesetzt worden ist.Paragraph 129, (1) Für die bewilligungsgemäße Benützung der Räume ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) des Bauwerkes verantwortlich. Im Falle der Benützung der Räume durch einen anderen haftet auch dieser, wenn er vom Eigentümer über die bewilligte Benützungsart in Kenntnis gesetzt worden ist.
(1a) Die zweckwidrige Verwendung einer oder mehrerer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b hinaus, ist nach dem 1.7.2024 nur mittels Ausnahmebewilligung zulässig. Die Behörde kann die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung auftragen. Eine Ausnahmebewilligung für eine Wohnung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen und bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen soweit erforderlich unter Auflagen zu erteilen, wenn(1a) Die zweckwidrige Verwendung einer oder mehrerer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes über die Grenzen des Paragraph 119, Absatz 2 a, Litera a und b hinaus, ist nach dem 1.7.2024 nur mittels Ausnahmebewilligung zulässig. Die Behörde kann die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung auftragen. Eine Ausnahmebewilligung für eine Wohnung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen und bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen soweit erforderlich unter Auflagen zu erteilen, wenn
1.
sich die Wohnung nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie ‚Grünland - Erholungsgebiet – Kleingartengebiet‘, ‚Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen‘ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet,
2.
für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sind,
3.
die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a genutzt wird unddie Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des Paragraph 119, Absatz 2, und 2a genutzt wird und
4.
dadurch nicht mehr als 50 vH der Nutzungseinheiten (§ 119 Abs. 1) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.dadurch nicht mehr als 50 vH der Nutzungseinheiten (Paragraph 119, Absatz eins,) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.
Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen. Nach Ablauf der Befristung können bei Vorliegen der Voraussetzung neuerliche Ausnahmebewilligungen erteilt werden.
[...]“
11
In der Revision wird näher dargelegt, dass die belangte Behörde beim Antrag der revisionswerbenden Parteien zu Unrecht von einem „Bauansuchen“ ausgegangen sei, obwohl er nicht im Zusammenhang mit einer baulichen Änderung stehe. Der 7. Teil der BO komme daher nicht zur Anwendung und die Judikatur zu § 63 Abs. 1 lit. c BO, wie etwa das vom Verwaltungsgericht angeführte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Dezember 2012, 2011/05/0019, könne nicht herangezogen werden. Das Verwaltungsgericht habe die Bestimmung des § 129 Abs. 1a BO auch über ihren Sinngehalt hinaus interpretiert. Die geforderten Nachweise seien nicht fristgerecht erbringbar gewesen. Schließlich habe sich die Stadt bzw. das Land Wien im Zuge der Novellierung der Bauordnung, durch die § 129 Abs. 1a BO erlassen wurde, Kompetenzen angemaßt, die der Stadt bzw. dem Land Wien gemäß der Bundesverfassung nicht zustünden.In der Revision wird näher dargelegt, dass die belangte Behörde beim Antrag der revisionswerbenden Parteien zu Unrecht von einem „Bauansuchen“ ausgegangen sei, obwohl er nicht im Zusammenhang mit einer baulichen Änderung stehe. Der 7. Teil der BO komme daher nicht zur Anwendung und die Judikatur zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO, wie etwa das vom Verwaltungsgericht angeführte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Dezember 2012, 2011/05/0019, könne nicht herangezogen werden. Das Verwaltungsgericht habe die Bestimmung des Paragraph 129, Absatz eins a, BO auch über ihren Sinngehalt hinaus interpretiert. Die geforderten Nachweise seien nicht fristgerecht erbringbar gewesen. Schließlich habe sich die Stadt bzw. das Land Wien im Zuge der Novellierung der Bauordnung, durch die Paragraph 129, Absatz eins a, BO erlassen wurde, Kompetenzen angemaßt, die der Stadt bzw. dem Land Wien gemäß der Bundesverfassung nicht zustünden.
12
Hat die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde einen Antrag gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen, ist „Sache“ des Beschwerdeverfahrens allein die Frage, ob die Entscheidung der Behörde dem § 13 Abs. 3 AVG entsprach, ob also der Sachantrag zu Recht - wegen eines trotz Aufforderung nicht verbesserten Mangels - zurückgewiesen wurde (vgl. VwGH 20.10.2021, Ra 2021/09/0133, mwN).Hat die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde einen Antrag gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG zurückgewiesen, ist „Sache“ des Beschwerdeverfahrens allein die Frage, ob die Entscheidung der Behörde dem Paragraph 13, Absatz 3, AVG entsprach, ob also der Sachantrag zu Recht - wegen eines trotz Aufforderung nicht verbesserten Mangels - zurückgewiesen wurde vergleiche , VwGH 20.10.2021, Ra 2021/09/0133, mwN). 13
Gemäß § 13 Abs. 3 AVG ermächtigen Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.Gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG ermächtigen Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.
Ob es sich bei einer im Gesetz umschriebenen Voraussetzung um einen „Mangel“ im Sinn des § 13 Abs. 3 AVG oder um das (zur Antragsabweisung führende) Fehlen einer Erfolgsvoraussetzung handelt, ist durch die Auslegung der jeweiligen Bestimmung des Materiengesetzes zu ermitteln.Ob es sich bei einer im Gesetz umschriebenen Voraussetzung um einen „Mangel“ im Sinn des Paragraph 13, Absatz 3, AVG oder um das (zur Antragsabweisung führende) Fehlen einer Erfolgsvoraussetzung handelt, ist durch die Auslegung der jeweiligen Bestimmung des Materiengesetzes zu ermitteln.
Als Mangel ist insbesondere das Fehlen von Belegen anzusehen, wenn die Partei auf Grund des Gesetzes erkennen konnte, welche Unterlagen erforderlich sind. Ein Verbesserungsauftrag nach § 13 Abs. 3 AVG ist immer nur dann gesetzmäßig, wenn der angenommene Mangel tatsächlich vorliegt, was etwa bedeutet, dass ein Verbesserungsauftrag, mit dem Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nachgefordert werden, nur dann zulässig erscheint, wenn diese Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (bzw. den darauf gestützten Verordnungen) erforderlich sind (vgl. zum Ganzen VwGH 23.5.2023 Ra 2022/06/0031, Rn. 25 ff, mwN).Als Mangel ist insbesondere das Fehlen von Belegen anzusehen, wenn die Partei auf Grund des Gesetzes erkennen konnte, welche Unterlagen erforderlich sind. Ein Verbesserungsauftrag nach Paragraph 13, Absatz 3, AVG ist immer nur dann gesetzmäßig, wenn der angenommene Mangel tatsächlich vorliegt, was etwa bedeutet, dass ein Verbesserungsauftrag, mit dem Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nachgefordert werden, nur dann zulässig erscheint, wenn diese Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (bzw. den darauf gestützten Verordnungen) erforderlich sind vergleiche , zum Ganzen VwGH 23.5.2023 Ra 2022/06/0031, Rn. 25 ff, mwN).
14
Der Antrag der revisionswerbenden Parteien stützt sich auf die im Zuge der Bauordnungsnovelle 2023, LGBl. Nr. 37/2023, neu geschaffene Regelung des § 129 Abs. 1a BO.Der Antrag der revisionswerbenden Parteien stützt sich auf die im Zuge der Bauordnungsnovelle 2023, Landesgesetzblatt Nr. 37 aus 2023,, neu geschaffene Regelung des Paragraph 129, Absatz eins a, BO.
15
Die Kurzzeitvermietung als „zweckwidrige Verwendung“ über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b BO hinaus ist gemäß § 129 Abs. 1a BO nur nach Erlangen einer Ausnahmebewilligung unter bestimmten, näher geregelten Voraussetzungen zulässig. Nach § 129 Abs. 1a 4. Satz BO ist dem Antrag die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen.Die Kurzzeitvermietung als „zweckwidrige Verwendung“ über die Grenzen des Paragraph 119, Absatz 2 a, Litera a, und b BO hinaus ist gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, BO nur nach Erlangen einer Ausnahmebewilligung unter bestimmten, näher geregelten Voraussetzungen zulässig. Nach Paragraph 129, Absatz eins a, 4. Satz BO ist dem Antrag die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen.
16
Die Gesetzesmaterialien zu § 129 Abs. 1a BO lauten auszugsweise wie folgt (vgl. Erl. BlgWrLT Nr. 21/2023, S 37 f):Die Gesetzesmaterialien zu Paragraph 129, Absatz eins a, BO lauten auszugsweise wie folgt vergleiche , Erl. BlgWrLT Nr. 21 aus 2023,, S 37 f):
„[...] Das bestehende Verbot der Kurzzeitvermietung beschränkt sich nur auf Wohnzonen. Da jedoch auch außerhalb von Wohnzonen ein öffentliches Interesse daran besteht, dass Wohnungen nicht dauerhaft und uneingeschränkt ihrem primären Zweck, nämlich der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses, entzogen werden, sondern vielmehr der Bevölkerung angemessener und leistbarer Wohnraum zur Verfügung stehen soll, wird eine weitere Einschränkung normiert, gemäß der die Zweckentfremdung von Wohnungen über die gesetzlich definierten Wohnzwecke hinaus nur unter bestimmten Voraussetzungen und bei Vorliegen einer entsprechenden Ausnahmebewilligung zulässig ist. Kurzzeitvermietung in Wohnungen soll nicht generell verboten werden. Es werden aber bestimmte Widmungskategorien von der Möglichkeit ausgeschlossen, in denen Kurzzeitvermietung nicht dem Widmungszweck entspricht. Darüber hinaus soll auch gebäudebezogen darauf geachtet werden, dass alle Miteigentümer*innen mit dieser Form der Nutzung einverstanden sind und ein gewisser Anteil an kurzzeitig vermieteten Wohnungen nicht überschritten wird. [...]
Die Anforderungen der Z 3 und Z 4 sollen im Zusammenhalt mit der erforderlichen schriftlichen Zustimmung der Eigentümer*innen (aller Miteigentümer*innen) gewährleisten, dass Wohngebäude nicht zur Gänze Wohnzwecken entzogen werden und dass es unter den Miteigentümer*innen Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll. [...]Die Anforderungen der Ziffer 3 und Ziffer 4, sollen im Zusammenhalt mit der erforderlichen schriftlichen Zustimmung der Eigentümer*innen (aller Miteigentümer*innen) gewährleisten, dass Wohngebäude nicht zur Gänze Wohnzwecken entzogen werden und dass es unter den Miteigentümer*innen Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll. [...]
Das Ausnahmebewilligungsverfahren ist kein Verfahren im Sinne des 7. Teils der BO. Partei in diesem Verfahren ist der Antragsteller oder Einreicher (§ 134 Abs. 1). Da es sich weder um ein Baubewilligungsverfahren noch ein Verfahren zur Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes handelt, findet § 134 Abs. 3 keine Anwendung.Das Ausnahmebewilligungsverfahren ist kein Verfahren im Sinne des 7. Teils der BO. Partei in diesem Verfahren ist der Antragsteller oder Einreicher (Paragraph 134, Absatz eins,). Da es sich weder um ein Baubewilligungsverfahren noch ein Verfahren zur Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes handelt, findet Paragraph 134, Absatz 3, keine Anwendung.
[...]“
17
Das Verfahren gemäß § 129 Abs. 1a BO soll nach dem in den Gesetzesmaterialien erläuterten Willen des Gesetzgebers kein Verfahren im Sinn des 7. Teils der BO sein, in welchem auch der die Eigentümerzustimmung zu Bauvorhaben regelnde § 63 Abs. 1 lit. c BO enthalten ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die zur Frage des Vorliegens und der Qualität einer solchen Zustimmung - auch nach § 63 Abs. 1 lit. c BO - entwickelte Rechtsprechung nicht herangezogen werden kann: In der BO findet sich das Erfordernis der Zustimmung der Eigentümer neben dem genannten § 63 Abs. 1 lit. c BO auch in anderen Zusammenhängen (vgl. etwa § 15 Abs. 1 Z 3, § 54 Abs. 9, § 59 Abs. 4 und § 70b Abs. 1 Z 1a BO). Stets liegt dem ein allgemeines Verständnis zu Grunde, das sich auch in der Rechtsprechung zu anderen Baugesetzen wiederfindet und ebenso im Hinblick auf § 129 Abs. 1a 4. Satz BO zum Tragen kommt.Das Verfahren gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, BO soll nach dem in den Gesetzesmaterialien erläuterten Willen des Gesetzgebers kein Verfahren im Sinn des 7. Teils der BO sein, in welchem auch der die Eigentümerzustimmung zu Bauvorhaben regelnde Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO enthalten ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die zur Frage des Vorliegens und der Qualität einer solchen Zustimmung - auch nach Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO - entwickelte Rechtsprechung nicht herangezogen werden kann: In der BO findet sich das Erfordernis der Zustimmung der Eigentümer neben dem genannten Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO auch in anderen Zusammenhängen vergleiche , etwa Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer 3,, Paragraph 54, Absatz 9,, Paragraph 59, Absatz 4 und Paragraph 70 b, Absatz eins, Ziffer eins a, BO). Stets liegt dem ein allgemeines Verständnis zu Grunde, das sich auch in der Rechtsprechung zu anderen Baugesetzen wiederfindet und ebenso im Hinblick auf Paragraph 129, Absatz eins a, 4. Satz BO zum Tragen kommt.
18
Demnach hat der Antragsteller die Zustimmung des Eigentümers bzw. der Miteigentümer „liquid“ nachzuweisen, was nur dann der Fall ist, wenn durch den Beleg dargetan wird, dass es keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (vgl. VwGH 2.3.2021, Ra 2020/05/0065, zu § 63 Abs. 1 lit. c BO; 26.4.2023, Ra 2022/05/0168, zur NÖ BO 2014; 20.4.2022, Ra 2022/06/0010, zum Vbg BauG., jeweils mwN). Diese Anforderung wäre nicht erfüllt, wenn die Eigentümerzustimmung nicht als Beleg des Ansuchens vorgelegt wird, sondern erst durch ein Beweisverfahren von der Behörde erhoben werden muss (vgl. VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, mwN, zu § 63 Abs. 1 lit. c BO).Demnach hat der Antragsteller die Zustimmung des Eigentümers bzw. der Miteigentümer „liquid“ nachzuweisen, was nur dann der Fall ist, wenn durch den Beleg dargetan wird, dass es keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde vergleiche , VwGH 2.3.2021, Ra 2020/05/0065, zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO; 26.4.2023, Ra 2022/05/0168, zur NÖ BO 2014; 20.4.2022, Ra 2022/06/0010, zum Vbg BauG., jeweils mwN). Diese Anforderung wäre nicht erfüllt, wenn die Eigentümerzustimmung nicht als Beleg des Ansuchens vorgelegt wird, sondern erst durch ein Beweisverfahren von der Behörde erhoben werden muss vergleiche , VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, mwN, zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO). 19
Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich weiters, dass vertragliche Vereinbarungen mit dem Grundeigentümer die nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht zu ersetzen vermögen (vgl. VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019, zu § 63 Abs. 1 lit. c BO; 29.4.2015, 2013/06/0151, zur K-BO 1996; 23.8.2012, 2011/05/0069, zur NÖ BO 1996).Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich weiters, dass vertragliche Vereinbarungen mit dem Grundeigentümer die nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht zu ersetzen vermögen vergleiche , VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019, zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO; 29.4.2015, 2013/06/0151, zur K-BO 1996; 23.8.2012, 2011/05/0069, zur NÖ BO 1996). 20
Da es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, muss sich die Zustimmung vielmehr auf ein konkretes Projekt beziehen, weil nur so klar zum Ausdruck gebracht wird, welchem Vorhaben der Eigentümer zugestimmt hat (vgl. erneut VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019). Gleiches gilt für einen Antrag betreffend eine bestimmte Wohnung gemäß § 129 Abs. 1a BO.Da es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, muss sich die Zustimmung vielmehr auf ein konkretes Projekt beziehen, weil nur so klar zum Ausdruck gebracht wird, welchem Vorhaben der Eigentümer zugestimmt hat vergleiche , erneut VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019). Gleiches gilt für einen Antrag betreffend eine bestimmte Wohnung gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, BO. 21
Zu beachten ist auch, dass Belegerfordernisse wie jenes gemäß § 129 Abs. 1a 4. Satz BO der Behörde die einfache und rasche Beurteilung des Vorliegens der Eigentümerzustimmung ermöglichen sollen. Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, müsste die Behörde erst den konkreten Inhalt und die Aktualität eines Wohnungseigentumsvertrages prüfen und sich mit einem allfälligen Übergang der Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger auseinandersetzen (vgl. erneut den Beschluss VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, in dem die Zustimmung eines Rechtsvorgängers in einem Kaufvertrag nicht als liquider Nachweis der Zustimmung gewertet wurde).Zu beachten ist auch, dass Belegerfordernisse wie jenes gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, 4. Satz BO der Behörde die einfache und rasche Beurteilung des Vorliegens der Eigentümerzustimmung ermöglichen sollen. Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, müsste die Behörde erst den konkreten Inhalt und die Aktualität eines Wohnungseigentumsvertrages prüfen und sich mit einem allfälligen Übergang der Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger auseinandersetzen vergleiche , erneut den Beschluss VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, in dem die Zustimmung eines Rechtsvorgängers in einem Kaufvertrag nicht als liquider Nachweis der Zustimmung gewertet wurde). 22
Schließlich ist zu bedenken, dass nach dem System des § 129 Abs. 1a BO nur für eine bestimmte Anzahl von Wohnungen eines Gebäudes (gleichzeitig) eine Ausnahmebewilligung erteilt werden darf: Zum einen muss die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken iSd § 119 Abs. 2 und 2a BO genutzt werden (§ 129 Abs. 1a Z 3 BO). Zum anderen dürfen dadurch nicht mehr als 50 Prozent der Nutzungseinheiten (§ 119 Abs. 1 BO) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen (§ 129 Abs. 1a Z 4 BO). Dies bedingt eine Abstimmung zwischen Miteigentümern, die durch die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer zu einem konkreten - die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Miteigentümer einschränkenden - Vorhaben sichergestellt wird.Schließlich ist zu bedenken, dass nach dem System des Paragraph 129, Absatz eins a, BO nur für eine bestimmte Anzahl von Wohnungen eines Gebäudes (gleichzeitig) eine Ausnahmebewilligung erteilt werden darf: Zum einen muss die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken iSd Paragraph 119, Absatz 2, und 2a BO genutzt werden (Paragraph 129, Absatz eins a, Ziffer 3, BO). Zum anderen dürfen dadurch nicht mehr als 50 Prozent der Nutzungseinheiten (Paragraph 119, Absatz eins, BO) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen (Paragraph 129, Absatz eins a, Ziffer 4, BO). Dies bedingt eine Abstimmung zwischen Miteigentümern, die durch die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer zu einem konkreten - die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Miteigentümer einschränkenden - Vorhaben sichergestellt wird.
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Gleiches gilt im Hinblick auf die in § 129 Abs. 1a BO vorgesehenen Befristungen, die zu wiederholten Abstimmungen zwischen den Miteigentümern über die beantragte Verwendung führen können. Auch die oben zitierten Gesetzesmaterialien sprechen diese Thematik an („[...] die Anforderungen der Z 3 und Z 4 sollen im Zusammenhalt mit der erforderlichen schriftlichen Zustimmung der Eigentümer*innen (aller Miteigentümer*innen) gewährleisten, [...] dass es unter den Miteigentümer*innen Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll.“)Gleiches gilt im Hinblick auf die in Paragraph 129, Absatz eins a, BO vorgesehenen Befristungen, die zu wiederholten Abstimmungen zwischen den Miteigentümern über die beantragte Verwendung führen können. Auch die oben zitierten Gesetzesmaterialien sprechen diese Thematik an („[...] die Anforderungen der Ziffer 3 und Ziffer 4, sollen im Zusammenhalt mit der erforderlichen schriftlichen Zustimmung der Eigentümer*innen (aller Miteigentümer*innen) gewährleisten, [...] dass es unter den Miteigentümer*innen Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll.“)
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Soweit die revisionswerbenden Parteien kompetenzrechtliche Bedenken gegen die Regelung des § 129 Abs. 1a BO geltend machen, ist auf den Beschluss des Verfassungsgerichtshofes vom 6. Juni 2025, E 4406/2024, zu verweisen, in dem ausgesprochen wurde, dass vor dem Hintergrund des dort vorliegenden Falles keine Bedenken bezüglich der Verfassungsmäßigkeit und insbesondere der Kompetenzkonformität der §§ 119 Abs. 2a und 129 Abs. 1a BO entstanden seien, zumal die Regelung innerhalb der durch den Verfassungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung zum Kompetenztatbestand der Raumordnung aufgezeigten Grenzen liege.Soweit die revisionswerbenden Parteien kompetenzrechtliche Bedenken gegen die Regelung des Paragraph 129, Absatz eins a, BO geltend machen, ist auf den Beschluss des Verfassungsgerichtshofes vom 6. Juni 2025, E 4406 aus 2024,, zu verweisen, in dem ausgesprochen wurde, dass vor dem Hintergrund des dort vorliegenden Falles keine Bedenken bezüglich der Verfassungsmäßigkeit und insbesondere der Kompetenzkonformität der Paragraphen 119, Absatz 2 a, und 129 Absatz eins a, BO entstanden seien, zumal die Regelung innerhalb der durch den Verfassungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung zum Kompetenztatbestand der Raumordnung aufgezeigten Grenzen liege.
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Das Verwaltungsgericht ist aus den dargelegten Gründen zu Recht davon ausgegangen, dass die in einem Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung keine Zustimmung iSd § 129 Abs. 1a BO darstellt und auch in diesem Regelungskontext die „liquide“ Zustimmung aller Miteigentümer zu einem konkreten Vorhaben nicht zu ersetzen vermag.Das Verwaltungsgericht ist aus den dargelegten Gründen zu Recht davon ausgegangen, dass die in einem Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung keine Zustimmung iSd Paragraph 129, Absatz eins a, BO darstellt und auch in diesem Regelungskontext die „liquide“ Zustimmung aller Miteigentümer zu einem konkreten Vorhaben nicht zu ersetzen vermag.
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Zur im Verbesserungsauftrag gesetzten Frist von sieben Tagen genügt es auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hinzuweisen, nach der jedenfalls dann, wenn der Antragsteller dem Gesetz entnehmen konnte, mit welchen Belegen er sein Ansuchen auszustatten hatte, die gemäß § 13 Abs. 3 AVG einzuräumende Frist nur zur Vorlage bereits vorhandener Unterlagen, nicht jedoch zu deren Beschaffung ausreichen muss (vgl. VwGH 4.10.2022, Ra 2019/06/0005, Rn. 21, mwN).Zur im Verbesserungsauftrag gesetzten Frist von sieben Tagen genügt es auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hinzuweisen, nach der jedenfalls dann, wenn der Antragsteller dem Gesetz entnehmen konnte, mit welchen Belegen er sein Ansuchen auszustatten hatte, die gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG einzuräumende Frist nur zur Vorlage bereits vorhandener Unterlagen, nicht jedoch zu deren Beschaffung ausreichen muss vergleiche , VwGH 4.10.2022, Ra 2019/06/0005, Rn. 21, mwN). 27
Die Revision war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.Die Revision war daher gemäß Paragraph 42, Absatz eins, VwGG als unbegründet abzuweisen.
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Von der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 39 Abs. 2 Z 6 VwGG abgesehen werden.Von der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß Paragraph 39, Absatz 2, Ziffer 6, VwGG abgesehen werden.
29
Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG, insbesondere auf § 53 Abs. 1 letzter Satz VwGG, in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die Paragraphen 47, ff VwGG, insbesondere auf Paragraph 53, Absatz eins, letzter Satz VwGG, in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 27. August 2025