Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Mit dem behördlichen Bescheid war der Antrag gemäß § 13 Abs 3 AVG zurückgewiesen worden. Über die dagegen erhobene Beschwerde hatte das VwG zu entscheiden, wobei "Sache" des Beschwerdeverfahrens allein die Frage war, ob die Entscheidung der Behörde dem § 13 Abs 3 AVG entsprach, ob also der Sachantrag zu Recht - wegen eines trotz Aufforderung nicht verbesserten Mangels - zurückgewiesen wurde. Vor diesem Hintergrund durfte das VwG weder inhaltlich über den Sachantrag entscheiden noch erstmals - verneinend - über die sachliche Zuständigkeit der belangten Behörde absprechen.Mit dem behördlichen Bescheid war der Antrag gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG zurückgewiesen worden. Über die dagegen erhobene Beschwerde hatte das VwG zu entscheiden, wobei "Sache" des Beschwerdeverfahrens allein die Frage war, ob die Entscheidung der Behörde dem Paragraph 13, Absatz 3, AVG entsprach, ob also der Sachantrag zu Recht - wegen eines trotz Aufforderung nicht verbesserten Mangels - zurückgewiesen wurde. Vor diesem Hintergrund durfte das VwG weder inhaltlich über den Sachantrag entscheiden noch erstmals - verneinend - über die sachliche Zuständigkeit der belangten Behörde absprechen.

Ein Verbesserungsauftrag nach § 13 Abs. 3 AVG ist immer nur dann gesetzmäßig, wenn der angenommene Mangel tatsächlich vorliegt, was etwa bedeutet, dass ein Verbesserungsauftrag, mit dem Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens angefordert werden, nur dann zulässig erscheint, wenn diese Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (bzw. den darauf gestützten Verordnungen) erforderlich sind (Hinweis E vom 4. April 2002, 2000/06/0143).Ein Verbesserungsauftrag nach Paragraph 13, Absatz 3, AVG ist immer nur dann gesetzmäßig, wenn der angenommene Mangel tatsächlich vorliegt, was etwa bedeutet, dass ein Verbesserungsauftrag, mit dem Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens angefordert werden, nur dann zulässig erscheint, wenn diese Unterlagen bzw. Angaben für die Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (bzw. den darauf gestützten Verordnungen) erforderlich sind (Hinweis E vom 4. April 2002, 2000/06/0143).

Das Verfahren gemäß § 129 Abs. 1a BO soll nach dem in den Gesetzesmaterialien erläuterten Willen des Gesetzgebers (vgl. Erl. BlgWrLT Nr. 21/2023, S 37 f) kein Verfahren im Sinn des 7. Teils der BO sein, in welchem auch der die Eigentümerzustimmung zu Bauvorhaben regelnde § 63 Abs. 1 lit. c BO enthalten ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die zur Frage des Vorliegens und der Qualität einer solchen Zustimmung - auch nach § 63 Abs. 1 lit. c BO - entwickelte Rechtsprechung nicht herangezogen werden kann: In der BO findet sich das Erfordernis der Zustimmung der Eigentümer neben dem genannten § 63 Abs. 1 lit. c BO auch in anderen Zusammenhängen (vgl. etwa § 15 Abs. 1 Z 3, § 54 Abs. 9, § 59 Abs. 4 und § 70b Abs. 1 Z 1a BO). Stets liegt dem ein allgemeines Verständnis zu Grunde, das sich auch in der Rechtsprechung zu anderen Baugesetzen wiederfindet und ebenso im Hinblick auf § 129 Abs. 1a 4. Satz BO zum Tragen kommt.Das Verfahren gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, BO soll nach dem in den Gesetzesmaterialien erläuterten Willen des Gesetzgebers vergleiche Erl. BlgWrLT Nr. 21 aus 2023,, S 37 f) kein Verfahren im Sinn des 7. Teils der BO sein, in welchem auch der die Eigentümerzustimmung zu Bauvorhaben regelnde Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO enthalten ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die zur Frage des Vorliegens und der Qualität einer solchen Zustimmung - auch nach Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO - entwickelte Rechtsprechung nicht herangezogen werden kann: In der BO findet sich das Erfordernis der Zustimmung der Eigentümer neben dem genannten Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO auch in anderen Zusammenhängen vergleiche etwa Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer 3,, Paragraph 54, Absatz 9,, Paragraph 59, Absatz 4 und Paragraph 70 b, Absatz eins, Ziffer eins a, BO). Stets liegt dem ein allgemeines Verständnis zu Grunde, das sich auch in der Rechtsprechung zu anderen Baugesetzen wiederfindet und ebenso im Hinblick auf Paragraph 129, Absatz eins a, 4. Satz BO zum Tragen kommt.

Der Antragsteller hat die Zustimmung des Eigentümers bzw. der Miteigentümer "liquid" nachzuweisen, was nur dann der Fall ist, wenn durch den Beleg dargetan wird, dass es keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (vgl. VwGH 2.3.2021, Ra 2020/05/0065, zu § 63 Abs. 1 lit. c BO; 26.4.2023, Ra 2022/05/0168, zur NÖ BO 2014; 20.4.2022, Ra 2022/06/0010, zum Vbg BauG., jeweils mwN). Diese Anforderung wäre nicht erfüllt, wenn die Eigentümerzustimmung nicht als Beleg des Ansuchens vorgelegt wird, sondern erst durch ein Beweisverfahren von der Behörde erhoben werden muss (vgl. VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, mwN, zu § 63 Abs. 1 lit. c BO). Vertragliche Vereinbarungen mit dem Grundeigentümer vermögen die nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht zu ersetzen (vgl. VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019, zu § 63 Abs. 1 lit. c BO; 29.4.2015, 2013/06/0151, zur K-BO 1996; 23.8.2012, 2011/05/0069, zur NÖ BO 1996).Der Antragsteller hat die Zustimmung des Eigentümers bzw. der Miteigentümer "liquid" nachzuweisen, was nur dann der Fall ist, wenn durch den Beleg dargetan wird, dass es keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde vergleiche VwGH 2.3.2021, Ra 2020/05/0065, zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO; 26.4.2023, Ra 2022/05/0168, zur NÖ BO 2014; 20.4.2022, Ra 2022/06/0010, zum Vbg BauG., jeweils mwN). Diese Anforderung wäre nicht erfüllt, wenn die Eigentümerzustimmung nicht als Beleg des Ansuchens vorgelegt wird, sondern erst durch ein Beweisverfahren von der Behörde erhoben werden muss vergleiche VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, mwN, zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO). Vertragliche Vereinbarungen mit dem Grundeigentümer vermögen die nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht zu ersetzen vergleiche VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019, zu Paragraph 63, Absatz eins, Litera c, BO; 29.4.2015, 2013/06/0151, zur K-BO 1996; 23.8.2012, 2011/05/0069, zur NÖ BO 1996).

Da es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, muss sich die Zustimmung auf ein konkretes Projekt beziehen, weil nur so klar zum Ausdruck gebracht wird, welchem Vorhaben der Eigentümer zugestimmt hat (vgl. VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019). Gleiches gilt für einen Antrag betreffend eine bestimmte Wohnung gemäß § 129 Abs. 1a BO.Da es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, muss sich die Zustimmung auf ein konkretes Projekt beziehen, weil nur so klar zum Ausdruck gebracht wird, welchem Vorhaben der Eigentümer zugestimmt hat vergleiche VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019). Gleiches gilt für einen Antrag betreffend eine bestimmte Wohnung gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, BO.

Belegerfordernisse wie jenes gemäß § 129 Abs. 1a 4. Satz BO sollen der Behörde die einfache und rasche Beurteilung des Vorliegens der Eigentümerzustimmung ermöglichen. Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, müsste die Behörde erst den konkreten Inhalt und die Aktualität eines Wohnungseigentumsvertrages prüfen und sich mit einem allfälligen Übergang der Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger auseinandersetzen (vgl. VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, in dem die Zustimmung eines Rechtsvorgängers in einem Kaufvertrag nicht als liquider Nachweis der Zustimmung gewertet wurde).Belegerfordernisse wie jenes gemäß Paragraph 129, Absatz eins a, 4. Satz BO sollen der Behörde die einfache und rasche Beurteilung des Vorliegens der Eigentümerzustimmung ermöglichen. Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, müsste die Behörde erst den konkreten Inhalt und die Aktualität eines Wohnungseigentumsvertrages prüfen und sich mit einem allfälligen Übergang der Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger auseinandersetzen vergleiche VwGH 24.2.2015, Ra 2015/05/0003, in dem die Zustimmung eines Rechtsvorgängers in einem Kaufvertrag nicht als liquider Nachweis der Zustimmung gewertet wurde).

Nach dem System des § 129 Abs. 1a BO darf nur für eine bestimmte Anzahl von Wohnungen eines Gebäudes (gleichzeitig) eine Ausnahmebewilligung erteilt werden: Zum einen muss die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken iSd § 119 Abs. 2 und 2a BO genutzt werden (§ 129 Abs. 1a Z 3 BO). Zum anderen dürfen dadurch nicht mehr als 50 Prozent der Nutzungseinheiten (§ 119 Abs. 1 BO) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen (§ 129 Abs. 1a Z 4 BO). Dies bedingt eine Abstimmung zwischen Miteigentümern, die durch die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer zu einem konkreten - die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Miteigentümer einschränkenden - Vorhaben sichergestellt wird. Gleiches gilt im Hinblick auf die in § 129 Abs. 1a BO vorgesehenen Befristungen, die zu wiederholten Abstimmungen zwischen den Miteigentümern über die beantragte Verwendung führen können.Nach dem System des Paragraph 129, Absatz eins a, BO darf nur für eine bestimmte Anzahl von Wohnungen eines Gebäudes (gleichzeitig) eine Ausnahmebewilligung erteilt werden: Zum einen muss die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken iSd Paragraph 119, Absatz 2 und 2 a BO genutzt werden (Paragraph 129, Absatz eins a, Ziffer 3, BO). Zum anderen dürfen dadurch nicht mehr als 50 Prozent der Nutzungseinheiten (Paragraph 119, Absatz eins, BO) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen (Paragraph 129, Absatz eins a, Ziffer 4, BO). Dies bedingt eine Abstimmung zwischen Miteigentümern, die durch die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer zu einem konkreten - die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Miteigentümer einschränkenden - Vorhaben sichergestellt wird. Gleiches gilt im Hinblick auf die in Paragraph 129, Absatz eins a, BO vorgesehenen Befristungen, die zu wiederholten Abstimmungen zwischen den Miteigentümern über die beantragte Verwendung führen können.

Die in einem Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung stellt keine Zustimmung iSd § 129 Abs. 1a BO dar und vermag in diesem Regelungskontext die "liquide" Zustimmung aller Miteigentümer zu einem konkreten Vorhaben nicht zu ersetzen.Die in einem Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung stellt keine Zustimmung iSd Paragraph 129, Absatz eins a, BO dar und vermag in diesem Regelungskontext die "liquide" Zustimmung aller Miteigentümer zu einem konkreten Vorhaben nicht zu ersetzen.

Jedenfalls dann, wenn der Antragsteller dem Gesetz entnehmen konnte, mit welchen Belegen er sein Ansuchen auszustatten hatte, muss die gemäß § 13 Abs. 3 AVG einzuräumende Frist nur zur Vorlage bereits vorhandener Unterlagen ausreichen, nicht jedoch zu deren Beschaffung (vgl. etwa VwGH 31.1.2012, 2009/05/0044, 6.10.2011, 2010/06/0008, oder auch 1.4.2008, 2007/06/0281, jeweils mwN).Jedenfalls dann, wenn der Antragsteller dem Gesetz entnehmen konnte, mit welchen Belegen er sein Ansuchen auszustatten hatte, muss die gemäß Paragraph 13, Absatz 3, AVG einzuräumende Frist nur zur Vorlage bereits vorhandener Unterlagen ausreichen, nicht jedoch zu deren Beschaffung vergleiche etwa VwGH 31.1.2012, 2009/05/0044, 6.10.2011, 2010/06/0008, oder auch 1.4.2008, 2007/06/0281, jeweils mwN).