Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Nichtstattgebung - grundverkehrsbehördliche Genehmigung - Mit dem mit Amtsrevision der Landesregierung angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes wurde der Beschwerde der erstmitbeteiligten Partei stattgegeben und der näher bezeichnete Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen den mitbeteiligten Parteien betreffend näher genannte landwirtschaftliche Grundstücke, grundverkehrsbehördlich genehmigt. Die Amtsrevision war mit einem Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung verbunden. Soweit in dem Antrag auf die Interessen von zwanzig bäuerlichen Interessenten, die bereits im Voraus gegenüber einer von den revisionswerbenden Parteien verschiedenen, bestimmten Genossenschaft rechtsverbindliche Erklärungen (gemeint: betreffend den Erwerb der Grundstücke) abgegeben hätten, Bezug genommen wird, so handelt es sich dabei um die privaten Interessen Dritter und nicht um ein öffentliches Interesse. Gleiches gilt für den (bloßen) Verweis der Revision auf das öffentliche Grundverkehrsinteresse, welches (nach Ansicht der Revisionswerberin) die Genossenschaft wahrzunehmen habe (vgl. § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 zur eigenen Parteistellung des Interessenten gemäß § 8 AVG).Nichtstattgebung - grundverkehrsbehördliche Genehmigung - Mit dem mit Amtsrevision der Landesregierung angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes wurde der Beschwerde der erstmitbeteiligten Partei stattgegeben und der näher bezeichnete Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen den mitbeteiligten Parteien betreffend näher genannte landwirtschaftliche Grundstücke, grundverkehrsbehördlich genehmigt. Die Amtsrevision war mit einem Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung verbunden. Soweit in dem Antrag auf die Interessen von zwanzig bäuerlichen Interessenten, die bereits im Voraus gegenüber einer von den revisionswerbenden Parteien verschiedenen, bestimmten Genossenschaft rechtsverbindliche Erklärungen (gemeint: betreffend den Erwerb der Grundstücke) abgegeben hätten, Bezug genommen wird, so handelt es sich dabei um die privaten Interessen Dritter und nicht um ein öffentliches Interesse. Gleiches gilt für den (bloßen) Verweis der Revision auf das öffentliche Grundverkehrsinteresse, welches (nach Ansicht der Revisionswerberin) die Genossenschaft wahrzunehmen habe vergleiche Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG 2007 zur eigenen Parteistellung des Interessenten gemäß Paragraph 8, AVG).

Dass eine Gebietskörperschaft und somit juristische Person keine Landwirtin iSd NÖ GVG 2007 sein kann, ergibt sich bereits aus der Rechtsprechung des VwGH (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025, Rz 26 - 35)Dass eine Gebietskörperschaft und somit juristische Person keine Landwirtin iSd NÖ GVG 2007 sein kann, ergibt sich bereits aus der Rechtsprechung des VwGH vergleiche VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025, Rz 26 - 35)

Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und andererseits in § 11 leg. cit. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an den Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft § 11 leg. cit. nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß § 11 Abs. 5 leg. cit. das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und "innerhalb der Anmeldefrist" (die gemäß Abs. 3 leg. cit. drei Wochen beträgt) - bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß Abs. 6 leg. cit. - anzumelden, wobei der Interessent "nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung" im weiteren Verfahren Parteistellung hat.Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 und andererseits in Paragraph 11, leg. cit. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an den Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft Paragraph 11, leg. cit. nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß Paragraph 11, Absatz 5, leg. cit. das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und "innerhalb der Anmeldefrist" (die gemäß Absatz 3, leg. cit. drei Wochen beträgt) - bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß Absatz 6, leg. cit. - anzumelden, wobei der Interessent "nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung" im weiteren Verfahren Parteistellung hat.

Durch die (mit 1. Jänner 2014 in Kraft getretene) 4. Novelle zum NÖ GVG 2007, LGBl. 6800-4, wurden die gesetzlichen Voraussetzungen zur Erlangung der Interessentenstellung insbesondere in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geändert. Eine der wesentlichsten Änderungen bestand einerseits darin, dass nunmehr die Interessentenstellung seit der genannten Novelle "ein rechtsverbindliches Anbot" betreffend den Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes voraussetzt (§ 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007), wohingegen ein solches nach der Rechtslage bis zu dieser Novelle nicht erforderlich war (sondern "jede Person ... ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden" konnte; vgl. § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007). Andererseits führte die 4. Novelle zum NÖ GVG 2007, LGBl. 6800-4, insoweit zu einer Erleichterung, als die bis dahin in § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007 normierte Voraussetzung, die Weitergabe der Grundstücke an Landwirte "durch Vorverträge oder verbindliche Anbote" nachzuweisen, entfiel (weil diese Weitergabe seither durch eine Auflage sichergestellt werden soll).Durch die (mit 1. Jänner 2014 in Kraft getretene) 4. Novelle zum NÖ GVG 2007, Landesgesetzblatt 6800-4, wurden die gesetzlichen Voraussetzungen zur Erlangung der Interessentenstellung insbesondere in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 geändert. Eine der wesentlichsten Änderungen bestand einerseits darin, dass nunmehr die Interessentenstellung seit der genannten Novelle "ein rechtsverbindliches Anbot" betreffend den Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes voraussetzt (Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG 2007), wohingegen ein solches nach der Rechtslage bis zu dieser Novelle nicht erforderlich war (sondern "jede Person ... ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden" konnte; vergleiche Paragraph 11, Absatz 5, NÖ GVG 2007). Andererseits führte die 4. Novelle zum NÖ GVG 2007, Landesgesetzblatt 6800-4, insoweit zu einer Erleichterung, als die bis dahin in Paragraph 3, Ziffer 4, Litera b, NÖ GVG 2007 normierte Voraussetzung, die Weitergabe der Grundstücke an Landwirte "durch Vorverträge oder verbindliche Anbote" nachzuweisen, entfiel (weil diese Weitergabe seither durch eine Auflage sichergestellt werden soll).

An die vom VwG im Wege einer Grundsatzentscheidung nach § 28 Abs. 7 VwGVG 2014 bei der Entscheidung über maßgebliche Rechtsfragen zum Ausdruck kommende Rechtsanschauung ist nicht nur die Verwaltungsbehörde, sondern auch das VwG selbst innerhalb der Grenzen der Rechtskraft gebunden (vgl. VwGH 20.6.2017, Ra 2017/01/0029).An die vom VwG im Wege einer Grundsatzentscheidung nach Paragraph 28, Absatz 7, VwGVG 2014 bei der Entscheidung über maßgebliche Rechtsfragen zum Ausdruck kommende Rechtsanschauung ist nicht nur die Verwaltungsbehörde, sondern auch das VwG selbst innerhalb der Grenzen der Rechtskraft gebunden vergleiche VwGH 20.6.2017, Ra 2017/01/0029).

§ 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 NÖ GVG 2007 verlangt die Anmeldung des Interesses innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist, wobei zufolge Abs. 6 erster Satz leg. cit. "gleichzeitig ... die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen" ist, also insbesondere auch die in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geforderten Nachweise zu erbringen sind. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 mit den Voraussetzungen des § 11 leg. cit. verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 Parteistellung erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt.Paragraph 11, Absatz 3, in Verbindung mit Absatz 5, NÖ GVG 2007 verlangt die Anmeldung des Interesses innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist, wobei zufolge Absatz 6, erster Satz leg. cit. "gleichzeitig ... die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen" ist, also insbesondere auch die in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 geforderten Nachweise zu erbringen sind. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 mit den Voraussetzungen des Paragraph 11, leg. cit. verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge Paragraph 11, Absatz 6, letzter Satz NÖ GVG 2007 Parteistellung erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt.

Das NÖ GVG 2007 enthält keine Bestimmung, welche die Erlangung der Interessentenstellung auch für den Fall einer verspätet (nach Ablauf der Anmeldefrist) erstatteten Anmeldung des Interesses oder im Fall der verspäteten Glaubhaftmachung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 sonst verlangten Voraussetzungen vorsieht.Das NÖ GVG 2007 enthält keine Bestimmung, welche die Erlangung der Interessentenstellung auch für den Fall einer verspätet (nach Ablauf der Anmeldefrist) erstatteten Anmeldung des Interesses oder im Fall der verspäteten Glaubhaftmachung der in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 sonst verlangten Voraussetzungen vorsieht.

Im Verfahren nach dem NÖ GVG 2007 bewirkt die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd § 11 Abs. 6 leg. cit. (und damit auch die Nichtglaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft mithilfe der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wird, an diesem also nicht teilnimmt, und zwar ohne dass seine Anmeldung zurückzuweisen wäre. Erlangt nämlich jemand die Interessenteneigenschaft nicht (etwa mangels entsprechender Erklärung, die Liegenschaft im eigenen Namen erwerben zu wollen oder mangels Glaubhaftmachung der sonstigen Voraussetzungen durch Vorlage der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), so führt dies gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (lediglich) dazu, dass der Betreffende den Versagungsgrund der letztgenannten Bestimmung und damit den angestrebten Erfolg (die Erteilung der Genehmigung zu verhindern und in weiterer Folge die Rechte an der Liegenschaft selbst erwerben zu können) nicht herbeiführen kann. Nach dem Gesagten handelt es sich daher bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar.Im Verfahren nach dem NÖ GVG 2007 bewirkt die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd Paragraph 11, Absatz 6, leg. cit. (und damit auch die Nichtglaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft mithilfe der in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wird, an diesem also nicht teilnimmt, und zwar ohne dass seine Anmeldung zurückzuweisen wäre. Erlangt nämlich jemand die Interessenteneigenschaft nicht (etwa mangels entsprechender Erklärung, die Liegenschaft im eigenen Namen erwerben zu wollen oder mangels Glaubhaftmachung der sonstigen Voraussetzungen durch Vorlage der in Paragraph 3, Ziffer 4, NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), so führt dies gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG 2007 (lediglich) dazu, dass der Betreffende den Versagungsgrund der letztgenannten Bestimmung und damit den angestrebten Erfolg (die Erteilung der Genehmigung zu verhindern und in weiterer Folge die Rechte an der Liegenschaft selbst erwerben zu können) nicht herbeiführen kann. Nach dem Gesagten handelt es sich daher bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar.

Der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 ist vom VwG nicht losgelöst von der ordnungsgemäßen Anmeldung der Interessenteneigenschaft (§ 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007) zu beurteilen. Daher ist der Rechtsansicht nicht beizupflichten, dass das Interesse eines Landwirtes, auch wenn dieses nicht ordnungsgemäß angemeldet worden sei, vom VwG als "allgemeines Interesse" wahrzunehmen sei. Gegen diese Rechtsansicht sprechen nicht nur die detaillierten Bestimmungen des NÖ GVG 2007 über die Anmeldung des Interesses (die überflüssig wären, wenn dieses Interesse ohnedies amtswegig wahrzunehmen wäre), sondern auch die mit der 4. Novelle zum NÖ GVG 2007 erfolgte Einfügung der Worte "im Einzelfall" in § 6 Abs. 2 zweiter Satz NÖ GVG 2007 (nach dem Motivenbericht, LF1-LEG-28/013-2013, Seite 9, wird damit betont, dass im grundverkehrsbehördlichen Verfahren "nicht nach einem generellen Maßstab vorgegangen werden soll").Der Versagungsgrund des Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG 2007 ist vom VwG nicht losgelöst von der ordnungsgemäßen Anmeldung der Interessenteneigenschaft (Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG 2007) zu beurteilen. Daher ist der Rechtsansicht nicht beizupflichten, dass das Interesse eines Landwirtes, auch wenn dieses nicht ordnungsgemäß angemeldet worden sei, vom VwG als "allgemeines Interesse" wahrzunehmen sei. Gegen diese Rechtsansicht sprechen nicht nur die detaillierten Bestimmungen des NÖ GVG 2007 über die Anmeldung des Interesses (die überflüssig wären, wenn dieses Interesse ohnedies amtswegig wahrzunehmen wäre), sondern auch die mit der 4. Novelle zum NÖ GVG 2007 erfolgte Einfügung der Worte "im Einzelfall" in Paragraph 6, Absatz 2, zweiter Satz NÖ GVG 2007 (nach dem Motivenbericht, LF1-LEG-28/013-2013, Seite 9, wird damit betont, dass im grundverkehrsbehördlichen Verfahren "nicht nach einem generellen Maßstab vorgegangen werden soll").

Nach dem § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG 2007 ist die Genehmigung zu versagen, wenn "Gründe zur Annahme vorliegen", dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Eine diesbezügliche "Garantie oder Sicherstellung" wird in dieser Bestimmung nicht verlangt.Nach dem Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer 3, NÖ GVG 2007 ist die Genehmigung zu versagen, wenn "Gründe zur Annahme vorliegen", dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Eine diesbezügliche "Garantie oder Sicherstellung" wird in dieser Bestimmung nicht verlangt.

Es ist nicht von vornherein ausgeschlossen, dass der Erwerber land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke deren ordnungsgemäße Bewirtschaftung auf andere Weise als durch eine Selbstbewirtschaftung (wie gegenständlich durch andere Landwirte) herbeiführt. Vielmehr wäre es unionsrechtswidrig, die Genehmigung in jedem Fall, in welchem der Erwerber die Grundstücke "nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet" und im Betrieb seinen Wohnsitz hat, zu versagen (vgl. das Urteil des EuGH vom 23. September 2003, Ospelt, C-452/01).Es ist nicht von vornherein ausgeschlossen, dass der Erwerber land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke deren ordnungsgemäße Bewirtschaftung auf andere Weise als durch eine Selbstbewirtschaftung (wie gegenständlich durch andere Landwirte) herbeiführt. Vielmehr wäre es unionsrechtswidrig, die Genehmigung in jedem Fall, in welchem der Erwerber die Grundstücke "nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet" und im Betrieb seinen Wohnsitz hat, zu versagen vergleiche das Urteil des EuGH vom 23. September 2003, Ospelt, C-452/01).

Ausgehend von dem Urteil des EuGH Ospelt, C-452/01, hat der VfGH darauf hingewiesen, dass er Regelungen, die das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung durch den Rechtserwerber festlegten, auch in Fällen mit rein innerstaatlichem Sachverhalt wegen sog. Inländerdiskriminierung als verfassungswidrig aufgehoben hat (vgl. das Erkenntnis VfSlg. 18326/2007, Pkt. 1.2.), diese Regelungen aber von jenen verfassungsrechtlich unbedenklichen Bestimmungen im NÖ GVG 1989 unterschieden hat, welche die Landwirteigenschaft und damit die persönliche Bewirtschaftung verlangen, "wenn ein liquider (Kauf-)Interessent auftritt, der seinerseits Landwirt ist. (...) Tritt allerdings kein Landwirt mit entsprechender Bonität als Interessent auf, bildet das Fehlen der Landwirteigenschaft des Erwerbers (und damit die mangelnde Selbstbewirtschaftung) keinen Versagungsgrund" (vgl. Pkt. 1.3. des zitierten Erkenntnisses des VfGH darauf Bezug nehmend auch VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001, Rz 28).Ausgehend von dem Urteil des EuGH Ospelt, C-452/01, hat der VfGH darauf hingewiesen, dass er Regelungen, die das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung durch den Rechtserwerber festlegten, auch in Fällen mit rein innerstaatlichem Sachverhalt wegen sog. Inländerdiskriminierung als verfassungswidrig aufgehoben hat vergleiche das Erkenntnis VfSlg. 18326 aus 2007,, Pkt. 1.2.), diese Regelungen aber von jenen verfassungsrechtlich unbedenklichen Bestimmungen im NÖ GVG 1989 unterschieden hat, welche die Landwirteigenschaft und damit die persönliche Bewirtschaftung verlangen, "wenn ein liquider (Kauf-)Interessent auftritt, der seinerseits Landwirt ist. (...) Tritt allerdings kein Landwirt mit entsprechender Bonität als Interessent auf, bildet das Fehlen der Landwirteigenschaft des Erwerbers (und damit die mangelnde Selbstbewirtschaftung) keinen Versagungsgrund" vergleiche Pkt. 1.3. des zitierten Erkenntnisses des VfGH darauf Bezug nehmend auch VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001, Rz 28).

Hat die Revisionswerberin mangels rechtswirksamer Interessentenerklärung im grundverkehrsrechtlichen Verfahren keine Parteistellung iSd § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 erlangt, kann sie iSd Art. 133 Abs. 6 Z 1 B-VG nicht in Rechten verletzt sein.Hat die Revisionswerberin mangels rechtswirksamer Interessentenerklärung im grundverkehrsrechtlichen Verfahren keine Parteistellung iSd Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG 2007 erlangt, kann sie iSd Artikel 133, Absatz 6, Ziffer eins, B-VG nicht in Rechten verletzt sein.