Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Durch die Novelle LGBl. Nr. 38/2019 zum NÖ GVG 2007 wurde klargestellt, dass die Interessenteneigenschaft bereits mit der Anmeldung (arg.: "gleichzeitig" in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007), somit während der Anmeldefrist, glaubhaft zu machen ist. Dazu hat der als Interessent auftretende Landwirt sowohl ein Anbot über ein gleichartiges Rechtsgeschäft zu legen als auch zu erklären, dass er bereit und in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert (Pachtzins) zu bezahlen und die sonstigen in § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 genannten Vertragsbedingungen zu erfüllen, sowie anzugeben, von welchem Verkehrswert (Pachtzins) er ausgeht und wodurch die Bezahlung erfolgen soll. Dabei genügt, den Grundsätzen der Glaubhaftmachung (Bescheinigung) folgend, nicht die bloße Behauptung, zur Bezahlung in der Lage zu sein. Vielmehr sind schon mit der Anmeldung konkrete Beweismittel anzubieten, wofür alles in Betracht kommt, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, mit konkreten Beispielen; vgl. zu weiteren Beweismitteln VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143).Durch die Novelle Landesgesetzblatt Nr. 38 aus 2019, zum NÖ GVG 2007 wurde klargestellt, dass die Interessenteneigenschaft bereits mit der Anmeldung (arg.: "gleichzeitig" in Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG 2007), somit während der Anmeldefrist, glaubhaft zu machen ist. Dazu hat der als Interessent auftretende Landwirt sowohl ein Anbot über ein gleichartiges Rechtsgeschäft zu legen als auch zu erklären, dass er bereit und in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert (Pachtzins) zu bezahlen und die sonstigen in Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG 2007 genannten Vertragsbedingungen zu erfüllen, sowie anzugeben, von welchem Verkehrswert (Pachtzins) er ausgeht und wodurch die Bezahlung erfolgen soll. Dabei genügt, den Grundsätzen der Glaubhaftmachung (Bescheinigung) folgend, nicht die bloße Behauptung, zur Bezahlung in der Lage zu sein. Vielmehr sind schon mit der Anmeldung konkrete Beweismittel anzubieten, wofür alles in Betracht kommt, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann vergleiche VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, mit konkreten Beispielen; vergleiche zu weiteren Beweismitteln VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143).

Der Nachweis, also der volle Beweis, zur Bezahlung in der Lage zu sein, muss gemäß § 11 Abs. 6 letzter Satz GVG NÖ 2007 idF LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens erbracht werden. Daraus folgt, dass - im Unterschied zur bisherigen Rechtsprechung (vgl. VwGH 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005) - für die Interessentenstellung notwendige Erklärungen (betreffend das rechtsverbindliche Anbot zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäfts) und Nachweise (betreffend die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bzw. Pachtzinses), sofern sie noch nicht für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, etwa im Zuge weiterer Ermittlungen der Grundverkehrsbehörde (§ 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007) auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist nachgebracht werden können (und insoweit eine "Verbesserung" möglich ist).Der Nachweis, also der volle Beweis, zur Bezahlung in der Lage zu sein, muss gemäß Paragraph 11, Absatz 6, letzter Satz GVG NÖ 2007 in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 38 aus 2019, allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens erbracht werden. Daraus folgt, dass - im Unterschied zur bisherigen Rechtsprechung vergleiche VwGH 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005) - für die Interessentenstellung notwendige Erklärungen (betreffend das rechtsverbindliche Anbot zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäfts) und Nachweise (betreffend die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bzw. Pachtzinses), sofern sie noch nicht für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, etwa im Zuge weiterer Ermittlungen der Grundverkehrsbehörde (Paragraph 11, Absatz 9, NÖ GVG 2007) auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist nachgebracht werden können (und insoweit eine "Verbesserung" möglich ist).

Ob alle Voraussetzungen für die Interessentenstellung gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 vorliegen, ist auch nach der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 in der Entscheidung über den Genehmigungsantrag zu klären. Die Genehmigung des Rechtsgeschäftes darf folglich gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 nur dann versagt werden, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt und sichergestellt ist, dass ein rechtsverbindliches Anbot eines Landwirtes über den Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Verkehrswert (Pachtzins) vorliegt und dieser in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).Ob alle Voraussetzungen für die Interessentenstellung gemäß Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, NÖ GVG 2007 vorliegen, ist auch nach der Novelle Landesgesetzblatt Nr. 38 aus 2019, in der Entscheidung über den Genehmigungsantrag zu klären. Die Genehmigung des Rechtsgeschäftes darf folglich gemäß Paragraph 6, Absatz 2, Ziffer eins, NÖ GVG 2007 nur dann versagt werden, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt und sichergestellt ist, dass ein rechtsverbindliches Anbot eines Landwirtes über den Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Verkehrswert (Pachtzins) vorliegt und dieser in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen vergleiche VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Jene Beweismittel, die in der Regel für die Erbringung eines "Nachweises" der Zahlungsfähigkeit des Interessenten genügen können - so neben dem Treuhanderlag oder einer Bankgarantie etwa sonstige Zahlungszusagen einer Bank (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, Rn. 20, mwN) - können naheliegender Weise in aller Regel auch den Anforderungen eines erleichterten Beweismaßstabes, nämlich jenem der "Glaubhaftmachung", gerecht werden. Andererseits können - wiederum ganz allgemein gesprochen - bestimmte Beweismittel, die im Regelfall für einen "Nachweis" als unzureichend zu betrachten wären, nämlich etwa ein stichtagsbezogener Saldo auf einem Girokonto (vgl. dazu VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, Rn. 23), gegebenenfalls für eine bloße "Glaubhaftmachung" durchaus ausreichen.Jene Beweismittel, die in der Regel für die Erbringung eines "Nachweises" der Zahlungsfähigkeit des Interessenten genügen können - so neben dem Treuhanderlag oder einer Bankgarantie etwa sonstige Zahlungszusagen einer Bank vergleiche VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, Rn. 20, mwN) - können naheliegender Weise in aller Regel auch den Anforderungen eines erleichterten Beweismaßstabes, nämlich jenem der "Glaubhaftmachung", gerecht werden. Andererseits können - wiederum ganz allgemein gesprochen - bestimmte Beweismittel, die im Regelfall für einen "Nachweis" als unzureichend zu betrachten wären, nämlich etwa ein stichtagsbezogener Saldo auf einem Girokonto vergleiche dazu VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, Rn. 23), gegebenenfalls für eine bloße "Glaubhaftmachung" durchaus ausreichen.

Der VwGH hat bereits wiederholt festgehalten, dass es sich bei der Frage, ob die Glaubhaftmachung oder der Nachweis der Gewährleistung der Bezahlung eines ortsüblichen Kaufpreises gelungen ist, um eine einzelfallbezogene Beurteilung handelt (vgl. etwa VwGH 24.11.2021, Ra 2021/11/0157, unter Hinweis auf VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172; zuletzt auch VwGH 1.10.2024, Ra 2024/11/0046 bis 0048). Schon deshalb kann die Nennung etwaiger tauglicher oder etwaiger untauglicher Beweismittel in der zu § 3 Z 4 lit. a iVm. § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 oder anderen vergleichbaren grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen ergangenen Rechtsprechung des VwGH weder als abschließende Aufzählung noch in dem Sinn verstanden werden, dass bestimmte Beweismittel, auch wenn sie in aller Regel für die Glaubhaftmachung (§ 11 Abs. 6 erster Satz NÖ GVG 2007) oder für den Nachweis der Zahlungsfähigkeit des Interessenten (§ 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007) als geeignet oder als nicht geeignet zu betrachten sein werden, losgelöst vom jeweils konkret zu beurteilenden Fall stets als ausreichend oder als jedenfalls unzureichend zu erachten wären. Vielmehr ist im jeweiligen grundverkehrsbehördlichen Verfahren zu berücksichtigen, dass konkrete Gesichtspunkte in bestimmten Konstellationen zu einer vom Regelfall abweichenden, anderslautenden Einschätzung führen können.Der VwGH hat bereits wiederholt festgehalten, dass es sich bei der Frage, ob die Glaubhaftmachung oder der Nachweis der Gewährleistung der Bezahlung eines ortsüblichen Kaufpreises gelungen ist, um eine einzelfallbezogene Beurteilung handelt vergleiche etwa VwGH 24.11.2021, Ra 2021/11/0157, unter Hinweis auf VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172; zuletzt auch VwGH 1.10.2024, Ra 2024/11/0046 bis 0048). Schon deshalb kann die Nennung etwaiger tauglicher oder etwaiger untauglicher Beweismittel in der zu Paragraph 3, Ziffer 4, Litera a, in Verbindung mit Paragraph 11, Absatz 6, NÖ GVG 2007 oder anderen vergleichbaren grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen ergangenen Rechtsprechung des VwGH weder als abschließende Aufzählung noch in dem Sinn verstanden werden, dass bestimmte Beweismittel, auch wenn sie in aller Regel für die Glaubhaftmachung (Paragraph 11, Absatz 6, erster Satz NÖ GVG 2007) oder für den Nachweis der Zahlungsfähigkeit des Interessenten (Paragraph 11, Absatz 6, letzter Satz NÖ GVG 2007) als geeignet oder als nicht geeignet zu betrachten sein werden, losgelöst vom jeweils konkret zu beurteilenden Fall stets als ausreichend oder als jedenfalls unzureichend zu erachten wären. Vielmehr ist im jeweiligen grundverkehrsbehördlichen Verfahren zu berücksichtigen, dass konkrete Gesichtspunkte in bestimmten Konstellationen zu einer vom Regelfall abweichenden, anderslautenden Einschätzung führen können.

Soweit lediglich Beweismittel in Rede stehen, die in der höchstgerichtlichen Judikatur oder in Bezug habenden Gesetzesmaterialien (vgl. etwa bezüglich grundverkehrsrechtlicher Verfahren nach dem Stmk. GVG die Gesetzesmaterialien zu § 8a Abs. 3 Stmk. GVG: XVI. GP StLT IA EZ 420/1, 3) als für einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit des Interessenten in der Regel tauglich oder als in der Regel untauglich befunden wurden (vgl. etwa VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, Rn. 20), bedarf eine davon abweichende Beurteilung einer eingehenden, die konkreten Gegebenheiten berücksichtigenden, stichhaltigen Begründung. Die besonderen Gründe des jeweiligen Falls, die eine vom Regelfall abweichende Einschätzung verlangen könnten, wären dabei, wenn es sich um für die Bonität des Interessenten sprechende Aspekte handelt (weil z.B. ein im Allgemeinen unzureichendes Beweismittel im konkreten Fall dennoch als geeignet anzusehen ist), seitens des Interessenten, dem die Nachweisführung obliegt, konkret ins Treffen zu führen. Wenn die betreffenden Gesichtspunkte aber (etwa weil ein in der Regel als ausreichend zu betrachtendes Beweismittel im konkreten Fall als unzureichend einzuschätzen sei) zu Lasten des Interessenten gingen, wird es in der Regel an der Behörde bzw. am VwG liegen, diese Gründe konkret aufzuzeigen und auf Basis entsprechender Feststellungen in der Entscheidungsbegründung schlüssig argumentativ zu behandeln. Selbiges gilt sinngemäß für das Erfordernis der Glaubhaftmachung im Sinn von § 11 Abs. 6 erster Satz NÖ GVG 2007.Soweit lediglich Beweismittel in Rede stehen, die in der höchstgerichtlichen Judikatur oder in Bezug habenden Gesetzesmaterialien vergleiche etwa bezüglich grundverkehrsrechtlicher Verfahren nach dem Stmk. GVG die Gesetzesmaterialien zu Paragraph 8 a, Absatz 3, Stmk. GVG: römisch sechzehn. Gesetzgebungsperiode StLT IA EZ 420/1, 3) als für einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit des Interessenten in der Regel tauglich oder als in der Regel untauglich befunden wurden vergleiche etwa VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, Rn. 20), bedarf eine davon abweichende Beurteilung einer eingehenden, die konkreten Gegebenheiten berücksichtigenden, stichhaltigen Begründung. Die besonderen Gründe des jeweiligen Falls, die eine vom Regelfall abweichende Einschätzung verlangen könnten, wären dabei, wenn es sich um für die Bonität des Interessenten sprechende Aspekte handelt (weil z.B. ein im Allgemeinen unzureichendes Beweismittel im konkreten Fall dennoch als geeignet anzusehen ist), seitens des Interessenten, dem die Nachweisführung obliegt, konkret ins Treffen zu führen. Wenn die betreffenden Gesichtspunkte aber (etwa weil ein in der Regel als ausreichend zu betrachtendes Beweismittel im konkreten Fall als unzureichend einzuschätzen sei) zu Lasten des Interessenten gingen, wird es in der Regel an der Behörde bzw. am VwG liegen, diese Gründe konkret aufzuzeigen und auf Basis entsprechender Feststellungen in der Entscheidungsbegründung schlüssig argumentativ zu behandeln. Selbiges gilt sinngemäß für das Erfordernis der Glaubhaftmachung im Sinn von Paragraph 11, Absatz 6, erster Satz NÖ GVG 2007.

Für die Erlangung der Parteistellung des Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nach dem GVG NÖ 2007 bedarf es noch nicht des Nachweises, sondern in einem ersten Schritt bloß der fristgerechten Glaubhaftmachung der Fähigkeit, die sich aus dem Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Der konkrete Nachweis einer entsprechenden Bonität ist durch den Interessenten ohnehin bis zum Verfahrensabschluss zu erbringen. Folglich erfahren im Ergebnis, auch wenn zunächst für die Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit bloß stichtagsbezogene Bankguthaben akzeptiert werden, öffentliche Interessen sowie die Interessen der Vertragsparteien des zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung anstehenden Rechtsgeschäfts, dass im Fall des Vertragsabschlusses mit dem Interessenten der ortsübliche Kaufpreis prompt entrichtet werde (zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, vgl. VwGH 10.11.1960, 0763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; VwGH 14.3.1963, 0513/62), hinreichenden Schutz. Der Auffassung, dass aus dem Blickwinkel des § 11 Abs. 6 erster Satz NÖ GVG 2007 ein Sparguthaben zur Glaubhaftmachung der Bonität des als Interessenten auftretenden Landwirts von vornherein nicht geeignet wäre, kann sich der VwGH daher nicht anschließen.Für die Erlangung der Parteistellung des Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nach dem GVG NÖ 2007 bedarf es noch nicht des Nachweises, sondern in einem ersten Schritt bloß der fristgerechten Glaubhaftmachung der Fähigkeit, die sich aus dem Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Der konkrete Nachweis einer entsprechenden Bonität ist durch den Interessenten ohnehin bis zum Verfahrensabschluss zu erbringen. Folglich erfahren im Ergebnis, auch wenn zunächst für die Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit bloß stichtagsbezogene Bankguthaben akzeptiert werden, öffentliche Interessen sowie die Interessen der Vertragsparteien des zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung anstehenden Rechtsgeschäfts, dass im Fall des Vertragsabschlusses mit dem Interessenten der ortsübliche Kaufpreis prompt entrichtet werde (zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, Landesgesetzblatt Nr. 79 aus 1956,, vergleiche VwGH 10.11.1960, 0763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; VwGH 14.3.1963, 0513/62), hinreichenden Schutz. Der Auffassung, dass aus dem Blickwinkel des Paragraph 11, Absatz 6, erster Satz NÖ GVG 2007 ein Sparguthaben zur Glaubhaftmachung der Bonität des als Interessenten auftretenden Landwirts von vornherein nicht geeignet wäre, kann sich der VwGH daher nicht anschließen.