Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Bei der Unterscheidung zwischen "Geschäftsraummiete" und "Unternehmenspacht" kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen (im weitesten Sinn) Gegenstand des Bestandvertrages ist, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem, was zum Begriff des "good will" gehört. Die Beistellung von Betriebsmitteln, Kundenstock, Warenlager, Gewerbeberechtigung etc durch den Bestandgeber ist wohl ein zusätzliches Indiz für Pacht, das Fehlen einzelner Komponenten schließt die Beurteilung als Pachtvertrag jedoch nicht aus. Maßgebend ist, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt, nicht aber die von den Parteien gewählte Bezeichnung. Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht (vgl Rummel, ABGB, S 1558, Dittrich-Tades, ABGB33, S 1107 ff). Maßgebend ist das "wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Tatsache und der Art des Betriebes" (MietSlg 24129 und 25113).Bei der Unterscheidung zwischen "Geschäftsraummiete" und "Unternehmenspacht" kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen (im weitesten Sinn) Gegenstand des Bestandvertrages ist, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem, was zum Begriff des "good will" gehört. Die Beistellung von Betriebsmitteln, Kundenstock, Warenlager, Gewerbeberechtigung etc durch den Bestandgeber ist wohl ein zusätzliches Indiz für Pacht, das Fehlen einzelner Komponenten schließt die Beurteilung als Pachtvertrag jedoch nicht aus. Maßgebend ist, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt, nicht aber die von den Parteien gewählte Bezeichnung. Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht vergleiche Rummel, ABGB, S 1558, Dittrich-Tades, ABGB33, S 1107 ff). Maßgebend ist das "wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Tatsache und der Art des Betriebes" (MietSlg 24129 und 25113).

Eine Unternehmenspacht setzt im allgemeinen voraus, daß ein lebendes Unternehmen, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit, Gegenstand des Bestandvertrages ist. Doch kann auch ein erst zu errichtendes Unternehmen Bestandgegenstand sein, wenn die wesentlichen Unternehmensgrundlagen vom Bestandgeber beigestellt werden (vgl MietSlg 38135). Für die Verpachtung eines Unternehmens bzw für die Zurverfügungstellung der wesentlichen Unternehmensgrundlagen ist nicht erforderlich, daß der Bestandgeber das Unternehmen selbst betrieben hatEine Unternehmenspacht setzt im allgemeinen voraus, daß ein lebendes Unternehmen, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit, Gegenstand des Bestandvertrages ist. Doch kann auch ein erst zu errichtendes Unternehmen Bestandgegenstand sein, wenn die wesentlichen Unternehmensgrundlagen vom Bestandgeber beigestellt werden vergleiche MietSlg 38135). Für die Verpachtung eines Unternehmens bzw für die Zurverfügungstellung der wesentlichen Unternehmensgrundlagen ist nicht erforderlich, daß der Bestandgeber das Unternehmen selbst betrieben hat

(vgl MietSlg 6749, 38136 und 15063).vergleiche MietSlg 6749, 38136 und 15063).

Gastronomieunternehmungen wie Cafehäuser, Hotels, Konditoreien, betreiben nach ihrem Typ ortsgebundene Tätigkeiten. Ihre wesentlichen Grundlagen sind das Grundstück, das Gebäude und die Einrichtung, nicht jedoch das Warenlager und das Personal.

Ein allfällig vorhandener, vom Bestandnehmer verwertbarer Kundenstock spricht dann für das Vorliegen einer Unternehmenspacht, wenn durch den Vertrag die Erhaltung des Kundenstocks - sei es durch Begründung einer Betriebspflicht oder auf andere Weise - dem Bestandgeber gesichert wird; dies deshalb, weil daraus der Schluß gezogen werden kann, daß der Bestandgegenstand über die rein körperlichen Grundlagen eines Unternehmens, über die auch ein Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können, hinausgeht. Voraussetzung für die Übertragung eines Kundenstockes von einem Unternehmen auf ein anderes ist allerdings, daß die Betriebsgegenstände der beiden Unternehmen nicht wesentlich voneinander abweichen (vgl MietSlg 25112).Ein allfällig vorhandener, vom Bestandnehmer verwertbarer Kundenstock spricht dann für das Vorliegen einer Unternehmenspacht, wenn durch den Vertrag die Erhaltung des Kundenstocks - sei es durch Begründung einer Betriebspflicht oder auf andere Weise - dem Bestandgeber gesichert wird; dies deshalb, weil daraus der Schluß gezogen werden kann, daß der Bestandgegenstand über die rein körperlichen Grundlagen eines Unternehmens, über die auch ein Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können, hinausgeht. Voraussetzung für die Übertragung eines Kundenstockes von einem Unternehmen auf ein anderes ist allerdings, daß die Betriebsgegenstände der beiden Unternehmen nicht wesentlich voneinander abweichen vergleiche MietSlg 25112).