Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Für die Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht lassen sich fest anwendbare Regeln nicht aufstellen. Es kommt nach der Rechtsprechung vielmehr auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalles an. Maßgebend ist, wenn für die Betriebszwecke geeignete Räume vorhanden sind, für welche der beiden Möglichkeiten (Raummiete oder Unternehmenspacht) sich die Vertragsparteien entschieden haben, wobei es darauf ankommt, ob ein lebendes Unternehmen (Pacht) oder bloß Geschäftsräume in Bestand gegeben und Einrichtungsgegenstände beigestellt werden (Miete).

Während das Unternehmen eine fruchtbringende Gesamtsache ist, dient ein Raum nur dem Gebrauch. Wird eine "lebende Organisation" überlassen, die einen "Ruf", einen Kundenkreis, ein Warenlager, Forderungen usw besitzt, so ist Pacht anzunehmen. Sind hingegen nur körperliche Sachen vorhanden, zB

eines schon stillgelegten Betriebes, so liegt Miete vor.

Eine Unternehmenspacht liegt im Gegensatz zur Geschäftsraummiete nur vor, wenn tatsächlich ein lebendes Unternehmen als das in Bestand gegebene Objekt angesehen werden kann (Hinweis E 14.3.1986, 85/17/0009), also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem, was zum Begriff des "good will" gehört, übergeben wird. Neben den Räumen muß dem Bestandnehmer in der Regel auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört, also Betriebsmittel, Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Das bedeutet aber nicht, daß im Einzelfall alle diese Merkmale gegeben sein müssen. Selbst das Fehlen einzelner dieser Betriebsgrundlagen läßt noch nicht darauf schließen, daß eine Geschäftsraummiete und nicht

eine Unternehmenspacht vorliegt, wenn nur die übrigen Betriebsgrundlagen vom Bestandgeber bereitgestellt werden und das lebende Unternehmen als wirtschaftliche Einheit fortbesteht. Unerheblich ist die von den Parteien gewählte Bezeichnung des Bestandverhältnisses. Es kommt immer nur darauf an, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt.

Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht. Die Betriebspflicht allein vermag freilich noch kein Pachtverhältnis zu begründen, sie spricht zwar in der Regel, aber nicht immer für eine Unternehmenspacht. Für eine Unternehmenspacht spricht unter anderem auch, wenn der Zins von der Höhe des Umsatzes abhängt. Die Überlassung einer Konzession ist kein notwendiges Erfordernis, wohl aber gleichfalls ein Indiz für die Annahme einer Pacht (Hinweis E 14.3.1986, 85/17/0009, E 29.4.1988, 87/17/0313; E 29.4.1992, 91/17/0023).

Die als von Lehre und Rechtsprechung zur Unterscheidung zwischen Geschäftsräumemiete und Unternehmenspacht maßgeblich angesehene Betriebspflicht muß nicht ausdrücklich bedungen werden (Hinweis E 11.12.1992, 89/17/0259), sondern kann sich auch etwa daraus ergeben, daß ein lebendes Untenehmen unter der Vereinbarung übergeben wird, daß dasselbe in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und nach Beendigung des Bestandverhältnisses in dem Zustand zurückgegeben werden soll, in dem es übernommen worden ist. Andernfalls gingen Kundenstock und Ruf des Unternehmens verloren (Hinweis OGH 29.10.1959, 5 Ob 203/58, MietSlg 6749).

Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, wie die Vertragspartner das Rechtsverhältnis bezeichnen; jedoch ist es für die Entscheidung der Rechtsfrage, ob Pacht oder Miete vorliegt, von Bedeutung, was die Vertragspartner als Gegenstand des Bestandverhältnisses bezeichnen, ob ein Unternehmen oder nur Räume (Hinweis MietSlg 15066, 32164).

Daß der vorhandene Kundenstock vertraglich dem Nachfolger überlassen wird, ist für die Annahme einer Unternehmenspacht nicht erforderlich.