1
Mit Schreiben vom 15. Jänner 2018 stellte der Revisionswerber bei der Baubehörde den Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 (im Folgenden: BO) für sein näher bezeichnetes Wohngebäude gemäß den vorgelegten Bestandsplänen. Mit Schreiben vom 15. Jänner 2018 stellte der Revisionswerber bei der Baubehörde den Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß Paragraph 70, Absatz 6, NÖ Bauordnung 2014 (im Folgenden: BO) für sein näher bezeichnetes Wohngebäude gemäß den vorgelegten Bestandsplänen.
2
Hierzu führte der Revisionswerber im Wesentlichen aus, die Baubehörde habe anlässlich einer Bauüberprüfung bei seinem Wohngebäude Abweichungen zu der als letztgültig angenommenen Baubewilligung vom 9. April 1925 festgestellt und die Beseitigung dieser Abweichungen mit Bescheid vom 18. Oktober 2017 als Baumängel nach § 34 BO aufgetragen. Diese Abweichungen durch Zubauten seien bereits 1930 errichtet worden, und es habe seit mehr als 30 Jahren keine Beanstandungen der Baubehörde diesbezüglich gegeben. Da das Gebäude nicht den heutigen Vorschriften der Energieeinsparung und Wärmedämmung entspreche, könne es nicht nach § 14 BO neu bewilligt werden.Hierzu führte der Revisionswerber im Wesentlichen aus, die Baubehörde habe anlässlich einer Bauüberprüfung bei seinem Wohngebäude Abweichungen zu der als letztgültig angenommenen Baubewilligung vom 9. April 1925 festgestellt und die Beseitigung dieser Abweichungen mit Bescheid vom 18. Oktober 2017 als Baumängel nach Paragraph 34, BO aufgetragen. Diese Abweichungen durch Zubauten seien bereits 1930 errichtet worden, und es habe seit mehr als 30 Jahren keine Beanstandungen der Baubehörde diesbezüglich gegeben. Da das Gebäude nicht den heutigen Vorschriften der Energieeinsparung und Wärmedämmung entspreche, könne es nicht nach Paragraph 14, BO neu bewilligt werden.
3
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Markgemeinde L. vom 2. Juli 2018 wurde dieser Antrag abgewiesen.
4
Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung des Revisionswerbers wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde L. (im Folgenden: Gemeindevorstand) vom 26. November 2018 als unbegründet abgewiesen (Spruchpunkt 1.); der Antrag des Revisionswerbers vom 28. Juli 2018 auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 BO über die Bewilligung des Wohnhauses wurde abgewiesen (Spruchpunkt 2.).Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung des Revisionswerbers wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde L. (im Folgenden: Gemeindevorstand) vom 26. November 2018 als unbegründet abgewiesen (Spruchpunkt 1.); der Antrag des Revisionswerbers vom 28. Juli 2018 auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß Paragraph 70, Absatz 6, BO über die Bewilligung des Wohnhauses wurde abgewiesen (Spruchpunkt 2.).
5
Mit Spruchpunkt 1. des angefochtenen Erkenntnisses wurde - nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 2. Juli 2019 - die gegen Spruchpunkt 1. des Bescheides des Gemeindevorstandes erhobene Beschwerde des Revisionswerbers gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wurde der Bescheid des Gemeindevorstandes in seinem Spruchpunkt 2. wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde ersatzlos aufgehoben (Spruchpunkt 2.) sowie eine ordentliche Revision für nicht zulässig erklärt (Spruchpunkt 3.).Mit Spruchpunkt 1. des angefochtenen Erkenntnisses wurde - nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 2. Juli 2019 - die gegen Spruchpunkt 1. des Bescheides des Gemeindevorstandes erhobene Beschwerde des Revisionswerbers gemäß Paragraph 28, Absatz eins, VwGVG als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wurde der Bescheid des Gemeindevorstandes in seinem Spruchpunkt 2. wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde ersatzlos aufgehoben (Spruchpunkt 2.) sowie eine ordentliche Revision für nicht zulässig erklärt (Spruchpunkt 3.).
6
Begründend führte das Verwaltungsgericht zu Spruchpunkt 1. im Wesentlichen aus, das Haus verfüge im hinteren Bereich über einen Zubau. Sowohl das straßenseitig gelegene Haupthaus als auch der Zubau im Hof wiesen jeweils eine baubehördliche Bewilligung auf. Dies ergebe sich aus den im Bauakt erliegenden Urkunden, insbesondere dem Kommissionsprotokoll vom 9. April 1925, der Baubewilligung vom 14. April 1925 und den Kollaudierungsprotokollen vom 6. Oktober 1925 und vom 3. August 1929.
7
Zwischen 1930 und 1940 seien laut Angaben des Revisionswerbers beim Zubau Änderungen vorgenommen worden. Ursprünglich habe sich im Zubau eine Waschküche und daran anschließend ein gemauerter Schuppen befunden. Sowohl die Waschküche als auch der Schuppen seien bewilligte Bauvorhaben. Dies sei aus dem Kollaudierungsprotokoll vom 3. August 1929 ersichtlich. Hofseitig habe es beim Zubau ein Schiebetor gegeben, das durch Mauerwerk und Fenster ersetzt worden sei. Im Inneren des Zubaues sei insofern eine Änderung erfolgt, als nunmehr drei Räume vorhanden seien. Laut Kollaudierungsprotokoll vom 3. August 1929 sei mit dem darin enthaltenen Bescheid die Benützung der Waschküche und des anschließenden Schuppenraumes erlaubt worden.
8
Mittlerweile gliedere sich der Zubau im Hof wie folgt: Vom Haupthaus ausgehend werde als erster Raum die Küche betreten. Davon mit einer Schiebetür abgetrennt befinde sich die Speisekammer und dahinter ein Badezimmer. An den gemauerten Zubau würden zwei Holzhütten anschließen. Im Jahr 1985 sei die ursprünglich bestehende Holzhütte aufgrund eines Sturmes teilweise eingestürzt. Der Revisionswerber habe statt dieser Hütte zwei Gerätehütten mit einer Grundfläche von je 6 m2 errichtet. Dazu sei ihm vom damaligen Bauamtsleiter die Mitteilung gemacht worden, dass dafür keine Baubewilligung eingeholt werden müsse. Für die beiden Holzhütten gebe es somit keine baubehördliche Bewilligung. Ob die ursprüngliche Holzhütte über eine baubehördliche Bewilligung verfügt habe, habe nicht festgestellt werden können, zumal sich diesbezüglich keine Urkunden im Bauakt befänden. Die im Zubau befindlichen Räumlichkeiten, nämlich die Küche, die Speisekammer und das Badezimmer, seien nach Angaben des Revisionswerbers zwischen 1930 bis 1950 errichtet worden. Aufgrund der Nutzungsänderung solle dann anschließend der Holzschuppen errichtet worden sein.
9
Straßenseitig sei das Haupthaus ursprünglich durch ein zweiflügeliges Eingangstor betreten worden, das der Revisionswerber durch eine kleinere einflügelige Eingangstür ersetzt habe. Im hinteren Bereich des Eingangsbereiches habe es ursprünglich eine dreiflügelige Tür gegeben, in deren Mitte sich eine Eingangstür befunden habe. Die äußeren Flügel seien vom Revisionswerber durch Mauerwerk und die Eingangstür durch eine andere Tür ersetzt worden. Diese Maßnahmen habe der Revisionswerber im Jahr 2008 vorgenommen.
10
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde L. vom 18. Oktober 2017 sei dem Revisionswerber gemäß § 34 Abs. 1 BO die Beseitigung näher angeführter Baumängel (konsensloser Zu- und Umbauten) aufgetragen worden. Mit im Instanzenzug ergangenen Bescheid des Gemeindevorstandes vom 6. März 2018 sei der Bescheid des Bürgermeisters vom 18. Oktober 2017 dahingehend abgeändert worden, dass lediglich das bewilligte Einfahrtstor gemäß dem letztgültig bewilligten Einreichplan vom 9. April 1925 wiederherzustellen sei.Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde L. vom 18. Oktober 2017 sei dem Revisionswerber gemäß Paragraph 34, Absatz eins, BO die Beseitigung näher angeführter Baumängel (konsensloser Zu- und Umbauten) aufgetragen worden. Mit im Instanzenzug ergangenen Bescheid des Gemeindevorstandes vom 6. März 2018 sei der Bescheid des Bürgermeisters vom 18. Oktober 2017 dahingehend abgeändert worden, dass lediglich das bewilligte Einfahrtstor gemäß dem letztgültig bewilligten Einreichplan vom 9. April 1925 wiederherzustellen sei.
11
Nach Wiedergabe des § 70 Abs. 6 BO führte das Verwaltungsgericht aus, Voraussetzung für die Genehmigungsfiktion dieser Bestimmung sei, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben müsse, von der vor mehr als 30 Jahren - aus welchen Gründen auch immer - abgewichen worden sei. Weitere Voraussetzung sei, dass eine Bewilligung nach § 14 BO für die Änderungen von der ursprünglichen Baubewilligung nicht (mehr) erlangt werden könne.Nach Wiedergabe des Paragraph 70, Absatz 6, BO führte das Verwaltungsgericht aus, Voraussetzung für die Genehmigungsfiktion dieser Bestimmung sei, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben müsse, von der vor mehr als 30 Jahren - aus welchen Gründen auch immer - abgewichen worden sei. Weitere Voraussetzung sei, dass eine Bewilligung nach Paragraph 14, BO für die Änderungen von der ursprünglichen Baubewilligung nicht (mehr) erlangt werden könne.
12
Im gegenständlichen Fall seien nach Errichtung des baubehördlich bewilligten Objektes die vom Revisionswerber genannten Änderungen vorgenommen worden. Unabhängig davon, dass diese nicht allesamt bewilligungspflichtig seien, sei dadurch die ursprüngliche Baubewilligung nicht erloschen. Die Bestimmung des § 70 Abs. 6 BO sei nur für den Fall anwendbar, dass die ursprüngliche Baubewilligung wegen geänderter Ausführung des Objektes im Sinne der Herstellung eines aliud erloschen sei. Von einem solchen könnte nur dann gesprochen werden, wenn eine Projektänderung vorgenommen worden wäre, zumal eine Baubewilligung für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt werde. Davon könne gegenständlich keine Rede sein, zumal ja im Hinblick auf die Baubewilligung vom 14. April 1925 rechtswirksame Kollaudierungen (Protokolle vom 6. Oktober 1925 und 3. August 1929) vorlägen.Im gegenständlichen Fall seien nach Errichtung des baubehördlich bewilligten Objektes die vom Revisionswerber genannten Änderungen vorgenommen worden. Unabhängig davon, dass diese nicht allesamt bewilligungspflichtig seien, sei dadurch die ursprüngliche Baubewilligung nicht erloschen. Die Bestimmung des Paragraph 70, Absatz 6, BO sei nur für den Fall anwendbar, dass die ursprüngliche Baubewilligung wegen geänderter Ausführung des Objektes im Sinne der Herstellung eines aliud erloschen sei. Von einem solchen könnte nur dann gesprochen werden, wenn eine Projektänderung vorgenommen worden wäre, zumal eine Baubewilligung für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt werde. Davon könne gegenständlich keine Rede sein, zumal ja im Hinblick auf die Baubewilligung vom 14. April 1925 rechtswirksame Kollaudierungen (Protokolle vom 6. Oktober 1925 und 3. August 1929) vorlägen.
13
Sofern nur partielle Konsenswidrigkeiten auf Grund von nachträglichen baulichen Änderungen vorlägen, was jedoch im gerichtlichen Verfahren nicht zu überprüfen sei, sei ein Antrag nach § 70 Abs. 6 BO nicht zu rechtfertigen. Ein Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 BO diene ausschließlich der Wiederherstellung einer erloschenen baubehördlichen Bewilligung eines Gebäudes und nicht dazu, allfällig partielle Konsenswidrigkeiten zu genehmigen. Diese würden nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes als Baugebrechen verstanden, für welche ein baupolizeilicher Auftrag nach § 34 BO zur Behebung zu erteilen wäre. Ein Feststellungsverfahren gemäß § 70 Abs. 6 BO komme für einen solchen Fall nicht in Betracht.Sofern nur partielle Konsenswidrigkeiten auf Grund von nachträglichen baulichen Änderungen vorlägen, was jedoch im gerichtlichen Verfahren nicht zu überprüfen sei, sei ein Antrag nach Paragraph 70, Absatz 6, BO nicht zu rechtfertigen. Ein Feststellungsverfahren nach Paragraph 70, Absatz 6, BO diene ausschließlich der Wiederherstellung einer erloschenen baubehördlichen Bewilligung eines Gebäudes und nicht dazu, allfällig partielle Konsenswidrigkeiten zu genehmigen. Diese würden nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes als Baugebrechen verstanden, für welche ein baupolizeilicher Auftrag nach Paragraph 34, BO zur Behebung zu erteilen wäre. Ein Feststellungsverfahren gemäß Paragraph 70, Absatz 6, BO komme für einen solchen Fall nicht in Betracht.
14
Gegen Spruchpunkt 1. dieses Erkenntnisses richtet sich die vorliegende Revision mit dem Antrag, diesen wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften kostenpflichtig aufzuheben.
15
Die belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht erstattete eine Revisionsbeantwortung.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
16
Die Revision erweist sich in Anbetracht der Frage nach dem Anwendungsbereich des § 70 Abs. 6 BO als zulässig.Die Revision erweist sich in Anbetracht der Frage nach dem Anwendungsbereich des Paragraph 70, Absatz 6, BO als zulässig.
17
In der Revision wird zu § 70 Abs. 6 BO im Wesentlichen ausgeführt, erklärtes Ziel des Gesetzgebers sei es, Rechtsnachfolger, welchen das Fehlen der Baubewilligungen nicht angelastet werden könne, vor unbilliger Härte zu schützen, wenn bei dem in Rede stehenden Gebäude Abweichungen vorlägen ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage erloschen sei. Die im angefochtenen Erkenntnis geäußerte Rechtsmeinung widerspreche sohin nicht nur dem Telos der Bestimmung, sondern bereits dem Gesetzeswortlaut. Die Bestimmung des § 70 Abs. 6 BO finde nämlich nicht nur dann Anwendung, wenn die Baubewilligung erloschen sei, sondern auch dann, wenn es Abweichungen gebe.In der Revision wird zu Paragraph 70, Absatz 6, BO im Wesentlichen ausgeführt, erklärtes Ziel des Gesetzgebers sei es, Rechtsnachfolger, welchen das Fehlen der Baubewilligungen nicht angelastet werden könne, vor unbilliger Härte zu schützen, wenn bei dem in Rede stehenden Gebäude Abweichungen vorlägen ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage erloschen sei. Die im angefochtenen Erkenntnis geäußerte Rechtsmeinung widerspreche sohin nicht nur dem Telos der Bestimmung, sondern bereits dem Gesetzeswortlaut. Die Bestimmung des Paragraph 70, Absatz 6, BO finde nämlich nicht nur dann Anwendung, wenn die Baubewilligung erloschen sei, sondern auch dann, wenn es Abweichungen gebe.
18
Zudem sei auch auf Grund eines Größenschlusses evident, dass dem Erkenntnis eine gravierende Fehlbeurteilung zugrunde liege. Gehe man nämlich davon aus, dass der Gesetzgeber Gebäude beziehungsweise Eigentümer von Gebäuden schützen wolle, deren Baubewilligung erloschen sei, weil gänzlich anders als bewilligt gebaut worden sei, so seien Rechtsnachfolger von Eigentümern, die sich zumindest grundsätzlich an die Baubewilligung gehalten hätten, es aber nachher zu Abweichungen gekommen sei, umso schützenswerter. Weiters sei zu konstatieren, dass die Bestimmung keine Aussage darüber treffe, wann die Abweichungen vorgelegen sein müssten. Es sei daher jedenfalls nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass diese bereits im Zeitpunkt der Errichtung des ursprünglichen Gebäudes vorgelegen sein müssten, sondern es sei vielmehr evident, dass diese Abweichungen auch nachträglich aufgetreten sein könnten.
19
Das Verwaltungsgericht vertrete offenkundig die Rechtsansicht, dass § 70 Abs. 6 BO nur dann anwendbar sei, wenn bereits ursprünglich, also zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, ohne behördliche Beanstandung von der Baubewilligung abgewichen worden sei. Auch diese Interpretation widerspreche dem klaren Wortlaut des Gesetzes, weil die Bestimmung keinen Zeitpunkt normiere, in dem von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein müsse. Zudem sei festzuhalten, dass die Bestimmung von einem Abweichen von der ursprünglichen Baubewilligung und nicht von einem Erlöschen der ursprünglichen Baubewilligung spreche.Das Verwaltungsgericht vertrete offenkundig die Rechtsansicht, dass Paragraph 70, Absatz 6, BO nur dann anwendbar sei, wenn bereits ursprünglich, also zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, ohne behördliche Beanstandung von der Baubewilligung abgewichen worden sei. Auch diese Interpretation widerspreche dem klaren Wortlaut des Gesetzes, weil die Bestimmung keinen Zeitpunkt normiere, in dem von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein müsse. Zudem sei festzuhalten, dass die Bestimmung von einem Abweichen von der ursprünglichen Baubewilligung und nicht von einem Erlöschen der ursprünglichen Baubewilligung spreche.
20
Die Interpretation des Verwaltungsgerichtes widerspreche der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit im Sinne eines vermuteten Konsenses. Interpretiere man § 70 Abs. 6 BO im Sinne der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung, so sei evident, dass dem Antrag des Revisionswerbers stattzugeben gewesen wäre, weil die monierten Veränderungen bereits seit beinahe 90 Jahren bestünden und es - obwohl die Baubehörde von diesen im Zuge mehrerer Verfahren Kenntnis erlangt habe - nie Beanstandungen gegeben habe.Die Interpretation des Verwaltungsgerichtes widerspreche der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit im Sinne eines vermuteten Konsenses. Interpretiere man Paragraph 70, Absatz 6, BO im Sinne der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung, so sei evident, dass dem Antrag des Revisionswerbers stattzugeben gewesen wäre, weil die monierten Veränderungen bereits seit beinahe 90 Jahren bestünden und es - obwohl die Baubehörde von diesen im Zuge mehrerer Verfahren Kenntnis erlangt habe - nie Beanstandungen gegeben habe.
21
Es sei von einem willkürlichen Verhalten auszugehen, weil § 70 Abs. 6 BO ein Inhalt unterstellt worden sei, der einer denkunmöglichen Gesetzesanwendung gleichkomme. Insbesondere die Rechtsansicht, dass diese Bestimmung lediglich beim Erlöschen der ursprünglichen Baubewilligung zur Anwendung komme, widerspreche bereits dem Wortlaut dieser Bestimmung (arg. „abweichen“) diametral.Es sei von einem willkürlichen Verhalten auszugehen, weil Paragraph 70, Absatz 6, BO ein Inhalt unterstellt worden sei, der einer denkunmöglichen Gesetzesanwendung gleichkomme. Insbesondere die Rechtsansicht, dass diese Bestimmung lediglich beim Erlöschen der ursprünglichen Baubewilligung zur Anwendung komme, widerspreche bereits dem Wortlaut dieser Bestimmung (arg. „abweichen“) diametral.
22
Auch widerspreche die Rechtsansicht, wonach § 70 Abs. 6 BO dann zur Anwendung gelange, wenn von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden und diese damit erloschen sei, der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes zum Gleichheitsgebot (Hinweis auf VfSlg 15441/1999 - betreffend die rechtliche Sanierung von Schwarzbauten). E contrario lasse sich aus dieser Rechtsprechung aber auch schließen, dass § 70 Abs. 6 BO nur für einen Sachverhalt wie hier gelten könne, bei dem von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sei und nachträglich partielle Konsenswidrigkeiten vorlägen. Auch widerspreche die Rechtsansicht, wonach Paragraph 70, Absatz 6, BO dann zur Anwendung gelange, wenn von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden und diese damit erloschen sei, der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes zum Gleichheitsgebot (Hinweis auf VfSlg 15441 aus 1999, - betreffend die rechtliche Sanierung von Schwarzbauten). E contrario lasse sich aus dieser Rechtsprechung aber auch schließen, dass Paragraph 70, Absatz 6, BO nur für einen Sachverhalt wie hier gelten könne, bei dem von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sei und nachträglich partielle Konsenswidrigkeiten vorlägen.
23
Tatbestandsvoraussetzung des § 70 Abs. 6 BO sei unter anderem, dass das Gebäude nicht nach § 14 BO neuerlich bewilligt werden könne. Das Verwaltungsgericht habe es auf Grund seiner unrichtigen Rechtsansicht unterlassen, das Ermittlungsverfahren auch auf diese Frage auszudehnen beziehungsweise entsprechende Feststellungen hierzu zu treffen. Tatbestandsvoraussetzung des Paragraph 70, Absatz 6, BO sei unter anderem, dass das Gebäude nicht nach Paragraph 14, BO neuerlich bewilligt werden könne. Das Verwaltungsgericht habe es auf Grund seiner unrichtigen Rechtsansicht unterlassen, das Ermittlungsverfahren auch auf diese Frage auszudehnen beziehungsweise entsprechende Feststellungen hierzu zu treffen.
24
§ 4 BO, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 53/2018, lautet auszugsweise:Paragraph 4, BO, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 53 aus 2018,, lautet auszugsweise:
㤠4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
...
15.
Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
...“
25
§ 34 BO, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 50/2017, lautet auszugsweise:Paragraph 34, BO, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 50 aus 2017,, lautet auszugsweise:
㤠34
Vermeidung und Behebung von Baugebrechen
(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (Paragraph 23,) oder der Anzeige (Paragraph 15,) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.
(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Absatz eins, nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach Paragraph 14, oder einer anhängigen Anzeige nach Paragraph 15,, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
...“
26
§ 35 BO, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 50/2017, lautet auszugsweise:Paragraph 35, BO, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 50 aus 2017,, lautet auszugsweise:
㤠35
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
...
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach Paragraph 14, oder einer anhängigen Anzeige nach Paragraph 15, anzuordnen, wenn
1.
mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat odermehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach Paragraph 34, Absatz 2, innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2.
für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.für das Bauwerk keine Baubewilligung (Paragraph 23,) oder Anzeige (Paragraph 15,) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.Für andere Vorhaben gilt Ziffer 2, sinngemäß.
...“
27
§ 70 BO, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 53/2018, lautet auszugsweise:Paragraph 70, BO, Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015, in der Fassung Landesgesetzblatt Nr. 53 aus 2018,, lautet auszugsweise:
㤠70
Übergangsbestimmungen
...
(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach Paragraph 14, neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.
Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.Weiters ist Paragraph 35, Absatz 2, Ziffer 2, auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des Paragraph 71, der Bauordnung für Wien, Landesgesetzblatt Nr. 11 aus 1930,, oder des Paragraph 108 a, der Bauordnung für NÖ, Landesgesetzblatt Nr. 36 aus 1883,, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.
Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2024 außer Kraft.
...“
28
Vorab ist festzuhalten, dass im vorliegenden Revisionsfall lediglich der erste Unterabsatz des § 70 Abs. 6 BO einschlägig ist. Vorab ist festzuhalten, dass im vorliegenden Revisionsfall lediglich der erste Unterabsatz des Paragraph 70, Absatz 6, BO einschlägig ist.
29
Das Verwaltungsgericht hat seine rechtliche Beurteilung ausschließlich darauf gestützt, dass § 70 Abs. 6 BO nur dann anwendbar sei, wenn die ursprüngliche Baubewilligung aufgrund der Herstellung eines rechtlichen aliuds erloschen sei. Im Falle von bloßen Konsenswidrigkeiten komme nur ein behördliches Vorgehen nach § 34 BO in Frage.Das Verwaltungsgericht hat seine rechtliche Beurteilung ausschließlich darauf gestützt, dass Paragraph 70, Absatz 6, BO nur dann anwendbar sei, wenn die ursprüngliche Baubewilligung aufgrund der Herstellung eines rechtlichen aliuds erloschen sei. Im Falle von bloßen Konsenswidrigkeiten komme nur ein behördliches Vorgehen nach Paragraph 34, BO in Frage.
30
Dem Motivenbericht zu § 70 Abs. 6 BO ist zu entnehmen, dass mit dieser Bestimmung Bauten mit langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden sollen, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch entweder abgewichen wurde (ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein) oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage (ehemalige Wiener Randbezirke) erloschen ist. Grund für diese Regelung ist nach dem Motivenbericht weiters, dass sich in vielen Fällen diese Objekte mittlerweile im Eigentum von Rechtsnachfolgern befinden, denen das Fehlen einer Baubewilligung gar nicht bewusst ist beziehungsweise nicht angelastet werden kann, sodass die Erteilung eines Abbruchauftrages als unbillige Härte erscheint. Die Befristung dieser Ausnahmebestimmung wird damit begründet, dass nur solche Gebäude, welche bereits jetzt eine lange Bestandsdauer aufweisen, von der Regelung profitieren sollen (vgl. den Motivenbericht zu LGBl. Nr. 1/2015, Ltg.-477/B-23/2-2014, 42f).Dem Motivenbericht zu Paragraph 70, Absatz 6, BO ist zu entnehmen, dass mit dieser Bestimmung Bauten mit langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden sollen, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch entweder abgewichen wurde (ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein) oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage (ehemalige Wiener Randbezirke) erloschen ist. Grund für diese Regelung ist nach dem Motivenbericht weiters, dass sich in vielen Fällen diese Objekte mittlerweile im Eigentum von Rechtsnachfolgern befinden, denen das Fehlen einer Baubewilligung gar nicht bewusst ist beziehungsweise nicht angelastet werden kann, sodass die Erteilung eines Abbruchauftrages als unbillige Härte erscheint. Die Befristung dieser Ausnahmebestimmung wird damit begründet, dass nur solche Gebäude, welche bereits jetzt eine lange Bestandsdauer aufweisen, von der Regelung profitieren sollen vergleiche , den Motivenbericht zu Landesgesetzblatt Nr. 1 aus 2015,, Ltg.-477/B-23/2-2014, 42f).
31
Bei § 70 Abs. 6 BO handelt es sich somit um eine Regelung, mit der für Gebäude, welche die darin genannten Tatbestandsmerkmale erfüllen, eine rechtliche Sanierung ermöglicht werden soll. Diese setzt voraus, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben muss, von der vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde (wobei der Grund für diese Abweichung - mangels einer diesbezüglichen Normierung - unmaßgeblich ist) und dafür eine Baubewilligung nach § 14 BO nicht (mehr) erlangt werden kann (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht11 [2019] 855).Bei Paragraph 70, Absatz 6, BO handelt es sich somit um eine Regelung, mit der für Gebäude, welche die darin genannten Tatbestandsmerkmale erfüllen, eine rechtliche Sanierung ermöglicht werden soll. Diese setzt voraus, dass zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden haben muss, von der vor mehr als 30 Jahren abgewichen wurde (wobei der Grund für diese Abweichung - mangels einer diesbezüglichen Normierung - unmaßgeblich ist) und dafür eine Baubewilligung nach Paragraph 14, BO nicht (mehr) erlangt werden kann vergleiche , W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht11 [2019] 855).
32
Die Art der Abweichung ist für die Frage, ob sie von § 70 Abs. 6 BO erfasst ist, nicht relevant. Der Wortlaut des § 70 Abs. 6 BO legt nicht fest, in welchem Ausmaß von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein muss. Insbesondere wird nicht normiert, dass nur eine Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung, welche ein rechtliches aliud bewirkt hat und damit eine gänzliche neuerliche Baubewilligung notwendig macht, von § 70 Abs. 6 BO erfasst sein soll. Die Art der Abweichung ist für die Frage, ob sie von Paragraph 70, Absatz 6, BO erfasst ist, nicht relevant. Der Wortlaut des Paragraph 70, Absatz 6, BO legt nicht fest, in welchem Ausmaß von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen worden sein muss. Insbesondere wird nicht normiert, dass nur eine Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung, welche ein rechtliches aliud bewirkt hat und damit eine gänzliche neuerliche Baubewilligung notwendig macht, von Paragraph 70, Absatz 6, BO erfasst sein soll.
33
§ 70 Abs. 6 BO gilt somit auch für solche Abänderungen vom Baukonsens, welche als „bloße“ Konsenswidrigkeiten bewilligungspflichtig beziehungsweise anzeigepflichtig waren und es weiterhin sind, jedoch ohne zum Erlöschen des Baukonsenses des Altbestandes geführt zu haben (vgl. dazu auch VwGH 31.3.2005, 2004/05/0014, mwN).Paragraph 70, Absatz 6, BO gilt somit auch für solche Abänderungen vom Baukonsens, welche als „bloße“ Konsenswidrigkeiten bewilligungspflichtig beziehungsweise anzeigepflichtig waren und es weiterhin sind, jedoch ohne zum Erlöschen des Baukonsenses des Altbestandes geführt zu haben vergleiche , dazu auch VwGH 31.3.2005, 2004/05/0014, mwN). 34
Es wäre im Übrigen auch sachlich nicht vertretbar, wenn von § 70 Abs. 6 BO nur konsenslos gewordene Gebäude erfasst sein sollten, konsenswidrige Änderungen an einem Gebäudebestand jedoch nicht von dieser Bestimmung profitieren sollten. Dies würde grundsätzlich schwerwiegendere, illegale Bauführungen gegenüber sonstigen, die nicht so schwerwiegend sind, dass durch sie der Baukonsens erlischt, bevorzugen. Es erweist sich daher auch eine verfassungskonforme Interpretation (vgl. dazu etwa VwGH 29.3.2017, Ro 2015/05/0022, mwN) als geboten, um dieses unsachliche Ergebnis zu vermeiden: § 70 Abs. 6 BO ist daher jedenfalls so auszulegen, dass auch solche Abänderungen von dem Baukonsens eines Gebäudes, welche als Konsenswidrigkeiten nicht zu einer Konsenslosigkeit des Altbestandes führen, von dieser Bestimmung erfasst sind.Es wäre im Übrigen auch sachlich nicht vertretbar, wenn von Paragraph 70, Absatz 6, BO nur konsenslos gewordene Gebäude erfasst sein sollten, konsenswidrige Änderungen an einem Gebäudebestand jedoch nicht von dieser Bestimmung profitieren sollten. Dies würde grundsätzlich schwerwiegendere, illegale Bauführungen gegenüber sonstigen, die nicht so schwerwiegend sind, dass durch sie der Baukonsens erlischt, bevorzugen. Es erweist sich daher auch eine verfassungskonforme Interpretation vergleiche , dazu etwa VwGH 29.3.2017, Ro 2015/05/0022, mwN) als geboten, um dieses unsachliche Ergebnis zu vermeiden: Paragraph 70, Absatz 6, BO ist daher jedenfalls so auszulegen, dass auch solche Abänderungen von dem Baukonsens eines Gebäudes, welche als Konsenswidrigkeiten nicht zu einer Konsenslosigkeit des Altbestandes führen, von dieser Bestimmung erfasst sind. 35
Das angefochtene Erkenntnis war daher im Umfang der Anfechtung (Spruchpunkt 1.) wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG aufzuheben.Das angefochtene Erkenntnis war daher im Umfang der Anfechtung (Spruchpunkt 1.) wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes gemäß Paragraph 42, Absatz 2, Ziffer eins, VwGG aufzuheben.
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Von der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 39 Abs. 2 Z 6 VwGG abgesehen werden, weil bereits das Verwaltungsgericht eine mündliche Verhandlung durchgeführt hat (vgl. VwGH 18.5.2016, Ra 2016/04/0001, mwN).Von der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß Paragraph 39, Absatz 2, Ziffer 6, VwGG abgesehen werden, weil bereits das Verwaltungsgericht eine mündliche Verhandlung durchgeführt hat vergleiche , VwGH 18.5.2016, Ra 2016/04/0001, mwN). 37
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014, BGBl. II Nr. 518/2013, in der Fassung BGBl. II Nr. 8/2014.Die Kostenentscheidung beruht auf den Paragraphen 47, ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014, Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr. 518 aus 2013,, in der Fassung Bundesgesetzblatt Teil 2, Nr. 8 aus 2014,. Wien, am 3. August 2020