Justiz

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hargassner als Vorsitzenden, den Vizepräsidenten Hon.-Prof. PD Dr. Rassi, die Hofräte Dr. Annerl und Dr. Vollmaier sowie die Hofrätin Dr. Wallner-Friedl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei *, vertreten durch Dr. Oliver Peschel, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei *, vertreten durch Dr. Wilhelm Schlein Rechtsanwalt GmbH in Wien, und die Nebenintervenientin auf Seite der beklagten Partei *, vertreten durch Dr. Manfred Wiener und andere, Rechtsanwälte in Wien, wegen 6.850,40 EUR sA, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 23. Dezember 2025, GZ 40 R 83/25i-40, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Favoriten vom 16. April 2025, GZ 3 C 1002/24v-32, abgeändert wurde, den

Beschluss

gefasst:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

[1]                 Die Klägerin war aufgrund eines am 28. 9. 2017 abgeschlossenen Mietvertrags von 1. 2. 2018 bis zum 31. 7. 2024 Mieterin einer Wohnung in der bei Mietvertragsabschluss noch in Bau befindlichen Wohnhausanlage der Beklagten mit insgesamt 156 Wohnungen.

[2]                 Das Gebäude wurde im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ errichtet, bei der es sich um eine besondere Variante des frei finanzierten Wohnbaus handelt, die durch günstige Darlehen der Stadt Wien an die Bauträger ähnlich vorteilhafte Konditionen bietet wie der geförderte Wohnbau. Die Vergabe der Darlehen ist sowohl an verpflichtende Eigenmittel- und Mietzinsobergrenzen als auch an bestimmte Qualitätskriterien geknüpft. So sahen die im Jahr 2015 abgeschlossenen Darlehensverträge mit Bauträgern nur zwei zulässige Varianten der Mietpreisbildung vor, nämlich entweder eine Mietzinsobergrenze von 6,10 EUR pro m² Nutzfläche und einen Finanzierungsbeitrag von 150 EUR pro m² Nutzfläche oder eine Mietzinsobergrenze von 4,75 EUR pro m² und einen Finanzierungsbeitrag von 500 EUR pro m². Diese Beschränkungen gelten verpflichtend für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Die Hälfte der Wohnungen wird durch die Wohnberatung Wien vergeben.

[3]                 Das im Jahr 2011 entwickelte Bauprojekt der Beklagten wurde auf der Website der Stadt Wien, MA 50, beworben, wobei die Mietkonditionen einschließlich der jährlichen Wertsicherung bekannt gegeben wurden. Die Klägerin bewarb sich für das Wohnbauprojekt und erhielt letztlich, nach einem mehrere Monate dauernden Bewerbungsprozess, eine Wohnung zugewiesen. Der Klägerin waren bereits vor Verschriftlichung des Mietvertrags alle wesentlichen Parameter der Mietpreisbildung einschließlich der Art der Indexierung bekannt.

[4]                 Am 21. und 28. 9. 2017 wurde schließlich der Mietvertrag zwischen den Streitteilen unterfertigt, der einen vorläufigen – auf Grundlage der Nutzwerte bzw Nutzflächen gemäß Bauplanung ermittelten – Hauptmietzins von 755,22 EUR netto vorsah und festlegte, dass nach Baufertigstellung der nach den Bestimmungen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ errechnete Hauptmietzins sämtlicher Mietwohnungen auf die einzelnen Objekte endgültig aufgeteilt werde.

[5]                 Im Mietvertragsformular ist unter der Überschrift „4. Mietentgelt, Zusammensetzung, Fälligkeit“ folgende – nicht im Einzelnen ausverhandelte – Wertsicherungsklausel enthalten:

„4.3. Wertsicherung

Der Hauptmietzins […] ist wertgesichert. Die Wertanpassung erfolgt jährlich nach dem Verbraucherpreisindex 2010 oder einem gleichwertigen, an dessen Stelle tretenden Index. Der jeweils für September verlautbarte Index wird dabei dem für September 2016 verlautbarten Index gegenübergestellt. Aufgrund der Wertanpassung verändert sich der Hauptmietzins jeweils mit 1. Jänner des folgenden Jahres.“

[6]                 Nach Übergabe der Wohnung wurden der Klägerin von der Hausverwaltung in Anwendung der im Mietvertrag enthaltenen Wertsicherungsvereinbarung von 1. 3. 2018 bis 31. 12. 2018 monatlich 839,27 EUR brutto als Hauptmietzins vorgeschrieben, von 1. 1. 2019 bis 31. 12. 2019 monatlich 876,73 EUR brutto, von 1. 1. 2020 bis 31. 12. 2020 monatlich 887,23 EUR brutto, von 1. 1. 2021 bis 31. 12. 2021 monatlich 899,97 EUR brutto, von 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2022 monatlich 929,19 EUR brutto, von 1. 1. 2023 bis 31. 12. 2023 monatlich 1.028,10 EUR brutto und von 1. 1. 2024 bis 31. 7. 2024 monatlich 1.089,55 EUR brutto.

[6]                 Die Klägerin hat sämtliche Mietzinse einschließlich der Wertsicherungsbeträge gezahlt.

[7]              Die Klägerin begehrt, gestützt auf die behauptete Unwirksamkeit der angeführten Wertsicherungsvereinbarung, von der Beklagten die Rückzahlung von gesamt 6.850,40 EUR sA an zu viel gezahltem Mietzins in den Monaten März 2018 bis Juli 2024. Die Wertsicherungsklausel sei nachteilig und ungewöhnlich im Sinn des § 864a ABGB und zudem gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, weil die vereinbarte Ausgangsbasis vor dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie des Mietbeginns liege und somit für die Mietzinserhöhung ein Zeitraum mitberücksichtigt werde, in dem der Mietvertrag noch nicht gegolten habe. Die Klägerin begehrt, gestützt auf die behauptete Unwirksamkeit der angeführten Wertsicherungsvereinbarung, von der Beklagten die Rückzahlung von gesamt 6.850,40 EUR sA an zu viel gezahltem Mietzins in den Monaten März 2018 bis Juli 2024. Die Wertsicherungsklausel sei nachteilig und ungewöhnlich im Sinn des Paragraph 864 a, ABGB und zudem gröblich benachteiligend im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB und Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG, weil die vereinbarte Ausgangsbasis vor dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie des Mietbeginns liege und somit für die Mietzinserhöhung ein Zeitraum mitberücksichtigt werde, in dem der Mietvertrag noch nicht gegolten habe.

[8]              Die Beklagte hält dem entgegen, die Wertsicherungsklausel verstoße weder gegen § 864a ABGB noch gegen § 879 Abs 3 ABGB oder § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Die Beklagte hält dem entgegen, die Wertsicherungsklausel verstoße weder gegen Paragraph 864 a, ABGB noch gegen Paragraph 879, Absatz 3, ABGB oder Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG.

[9]              Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab.

[10]          Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil infolge Berufung der Klägerin dahin ab, dass es dem Klagebegehren zur Gänze stattgab. Die Wertsicherungsklausel halte der Inhaltskontrolle des § 864a ABGB nicht stand, weil das Abstellen auf den – rund 12 Monate vor Vertragsabschluss liegenden – Bezugspunkt September 2016 objektiv ungewöhnlich und für die Klägerin nachteilig sei. Die Klausel sei aus diesem Grund überdies gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB und verstoße auch gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Der Verjährungseinwand sei nicht berechtigt, weil im Fall der Mietzinsrückforderung aufgrund rechtsunwirksamer Klauseln von einer dreißigjährigen Verjährungsfrist auszugehen sei. Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil infolge Berufung der Klägerin dahin ab, dass es dem Klagebegehren zur Gänze stattgab. Die Wertsicherungsklausel halte der Inhaltskontrolle des Paragraph 864 a, ABGB nicht stand, weil das Abstellen auf den – rund 12 Monate vor Vertragsabschluss liegenden – Bezugspunkt September 2016 objektiv ungewöhnlich und für die Klägerin nachteilig sei. Die Klausel sei aus diesem Grund überdies gröblich benachteiligend im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB und verstoße auch gegen Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG. Der Verjährungseinwand sei nicht berechtigt, weil im Fall der Mietzinsrückforderung aufgrund rechtsunwirksamer Klauseln von einer dreißigjährigen Verjährungsfrist auszugehen sei.

[11]          Das Berufungsgericht erklärte die ordentliche Revision für zulässig, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Verjährungsfrist für Rückforderungen aus dem Titel der Bereicherung infolge Leistung aufgrund rechtsunwirksamer Vertragsklauseln fehle.

[12]          Mit ihrer Revision strebt die Beklagte die Abweisung des Klagebegehrens an; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

[13]          Die Klägerin beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise dieser nicht Folge zu geben.

[14]          Die Revision ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; sie ist im Sinn des subsidiären Aufhebungsantrags auch berechtigt.

1. Zum behaupteten Verstoß gegen § 864a ABGB:1. Zum behaupteten Verstoß gegen Paragraph 864 a, ABGB:

[15]          1.1. Gemäß § 864a ABGB werden Bestimmungen ungewöhnlichen Inhalts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, die ein Vertragsteil verwendet hat, nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen, vor allem nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht rechnen musste, es sei denn, der eine Vertragsteil hat den anderen besonders darauf hingewiesen. 1.1. Gemäß Paragraph 864 a, ABGB werden Bestimmungen ungewöhnlichen Inhalts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, die ein Vertragsteil verwendet hat, nicht Vertragsbestandteil, wenn sie dem anderen Teil nachteilig sind und er mit ihnen auch nach den Umständen, vor allem nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde, nicht rechnen musste, es sei denn, der eine Vertragsteil hat den anderen besonders darauf hingewiesen.

[16]          1.2. Diese Bestimmung erfasst nur jene Fälle, in denen nach Vertragsabschluss nachteilige Bestimmungen ungewöhnlichen Inhalts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern hervorkommen, mit denen nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde nicht zu rechnen war (RS0105643). Die Geltungskontrolle nach § 864a ABGB bezieht sich auf nachteilige, überraschende und ungewöhnliche Klauseln. Objektiv ungewöhnlich ist eine Klausel, die von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht, mit der er also nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Der Klausel muss ein Überrumpelungseffekt innewohnen (RS0014646). Die Bestimmung darf im Text nicht derart versteckt sein, dass sie der Vertragspartner nicht dort vermutet, wo er sie findet, und dort nicht findet, wo er sie vermuten könnte (RS0105643 [T2]; RS0014646 [T14]). 1.2. Diese Bestimmung erfasst nur jene Fälle, in denen nach Vertragsabschluss nachteilige Bestimmungen ungewöhnlichen Inhalts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern hervorkommen, mit denen nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde nicht zu rechnen war (RS0105643). Die Geltungskontrolle nach Paragraph 864 a, ABGB bezieht sich auf nachteilige, überraschende und ungewöhnliche Klauseln. Objektiv ungewöhnlich ist eine Klausel, die von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht, mit der er also nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Der Klausel muss ein Überrumpelungseffekt innewohnen (RS0014646). Die Bestimmung darf im Text nicht derart versteckt sein, dass sie der Vertragspartner nicht dort vermutet, wo er sie findet, und dort nicht findet, wo er sie vermuten könnte (RS0105643 [T2]; RS0014646 [T14]).

[17]          1.3. Ein Verstoß gegen § 864a ABGB scheidet hier schon deshalb aus, weil der Klägerin nach den Feststellungen die vereinbarte Mietpreisberechnung einschließlich der im Vertrag vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt war (idS bereits 3 Ob 141/25v Rz 27). 1.3. Ein Verstoß gegen Paragraph 864 a, ABGB scheidet hier schon deshalb aus, weil der Klägerin nach den Feststellungen die vereinbarte Mietpreisberechnung einschließlich der im Vertrag vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt war (idS bereits 3 Ob 141/25v Rz 27).

2. Zum behaupteten Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG:2. Zum behaupteten Verstoß gegen Paragraph 879, Absatz 3, ABGB und Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG:

[18]          2.1. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Mit dieser Bestimmung wurde ein bewegliches System geschaffen, in dem einerseits die objektive Äquivalenzstörung und andererseits die verdünnte Willensfreiheit berücksichtigt werden können. Eine gröbliche Benachteiligung des Verbrauchers ist dann anzunehmen, wenn eine erhebliche Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt, die sachlich nicht gerechtfertigt ist (RS0016914 [T6]). Bei der Beurteilung, ob eine gröbliche Benachteiligung des Vertragspartners bewirkt wird, hat sich der Rechtsanwender am dispositiven Recht als dem Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs zu orientieren (RS0014676 [T7, T13]). 2.1. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nach Paragraph 879, Absatz 3, ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Mit dieser Bestimmung wurde ein bewegliches System geschaffen, in dem einerseits die objektive Äquivalenzstörung und andererseits die verdünnte Willensfreiheit berücksichtigt werden können. Eine gröbliche Benachteiligung des Verbrauchers ist dann anzunehmen, wenn eine erhebliche Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt, die sachlich nicht gerechtfertigt ist (RS0016914 [T6]). Bei der Beurteilung, ob eine gröbliche Benachteiligung des Vertragspartners bewirkt wird, hat sich der Rechtsanwender am dispositiven Recht als dem Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs zu orientieren (RS0014676 [T7, T13]).

[19]          2.2. Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter haben sich überdies an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. Diese Bestimmung konkretisiert § 879 Abs 3 ABGB (1 Ob 64/24d Rz 5) und dient dem Schutz des Verbrauchers vor überraschenden ebenso wie vor sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen (10 Ob 125/05p; 10 Ob 23/24s Rz 15 = RS0124336 [T10]). 2.2. Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter haben sich überdies an den Erfordernissen des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG messen zu lassen. Diese Bestimmung konkretisiert Paragraph 879, Absatz 3, ABGB (1 Ob 64/24d Rz 5) und dient dem Schutz des Verbrauchers vor überraschenden ebenso wie vor sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen (10 Ob 125/05p; 10 Ob 23/24s Rz 15 = RS0124336 [T10]).

[20]          2.3. Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (1 Ob 64/24d Rz 10). Es besteht in der Rechtsprechung und Literatur weitgehende Einigkeit darüber, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genügen (10 Ob 23/24s Rz 19 mwN; 10 Ob 54/24z Rz 44). 2.3. Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (1 Ob 64/24d Rz 10). Es besteht in der Rechtsprechung und Literatur weitgehende Einigkeit darüber, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB und des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG genügen (10 Ob 23/24s Rz 19 mwN; 10 Ob 54/24z Rz 44).

[21]          2.4. Da für die dem Vertrag zugrunde gelegte Bewertung der gegenseitig zu erbringenden Leistungen regelmäßig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend sind, wahrt eine Wertsicherung legitimerweise das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehende Äquivalenzverhältnis (vgl 1 Ob 64/24d Rz 10). Daher kann eine vereinbarte Wertsicherung im Licht des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB bedenklich sein, wenn sie dazu führt, dass in eine Preisanpassung – in einem maßgeblichen Umfang (vgl 1 Ob 87/25p Rz 26) – Umstände einfließen, die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammen und die sich nun preissteigernd auswirken sollen (10 Ob 54/24z Rz 45 mwN; Scharmer, Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen [Indexklauseln] in Verbraucher-Mietverträgen – Grundsätzliches und Spezielles aus Anlass der „Paukenschläge“ OGH 2 Ob 63/23 und 8 Ob 37/23h, wobl 2023, 291 [295, 299 f] mwN). 2.4. Da für die dem Vertrag zugrunde gelegte Bewertung der gegenseitig zu erbringenden Leistungen regelmäßig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend sind, wahrt eine Wertsicherung legitimerweise das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehende Äquivalenzverhältnis vergleiche 1 Ob 64/24d Rz 10). Daher kann eine vereinbarte Wertsicherung im Licht des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG und Paragraph 879, Absatz 3, ABGB bedenklich sein, wenn sie dazu führt, dass in eine Preisanpassung – in einem maßgeblichen Umfang vergleiche 1 Ob 87/25p Rz 26) – Umstände einfließen, die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammen und die sich nun preissteigernd auswirken sollen (10 Ob 54/24z Rz 45 mwN; Scharmer, Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen [Indexklauseln] in Verbraucher-Mietverträgen – Grundsätzliches und Spezielles aus Anlass der „Paukenschläge“ OGH 2 Ob 63/23 und 8 Ob 37/23h, wobl 2023, 291 [295, 299 f] mwN).

[22]          2.5. Dem Berufungsgericht ist grundsätzlich darin zuzustimmen, dass die Vereinbarung eines rund 12 Monate vor dem Mietvertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe des Mietobjekts liegenden Bezugspunkts für die Wertsicherung nach der im Entscheidungszeitpunkt maßgeblichen Rechtslage als für den Verbraucher (Mieter) gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB anzusehen war. 2.5. Dem Berufungsgericht ist grundsätzlich darin zuzustimmen, dass die Vereinbarung eines rund 12 Monate vor dem Mietvertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe des Mietobjekts liegenden Bezugspunkts für die Wertsicherung nach der im Entscheidungszeitpunkt maßgeblichen Rechtslage als für den Verbraucher (Mieter) gröblich benachteiligend im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB anzusehen war.

[23]          2.6. Allerdings ist, worauf die Beklagte in ihrer Revision zutreffend hinweist, in dritter Instanz die mittlerweile eingetretene Änderung der Rechtslage durch Inkrafttreten des § 879a ABGB mit 1. 1. 2026 zu berücksichtigen. 2.6. Allerdings ist, worauf die Beklagte in ihrer Revision zutreffend hinweist, in dritter Instanz die mittlerweile eingetretene Änderung der Rechtslage durch Inkrafttreten des Paragraph 879 a, ABGB mit 1. 1. 2026 zu berücksichtigen.

[24]          2.6.1. Nach dieser Bestimmung ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse bei der Beurteilung der Frage, ob durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB vorliegt, neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist. Von einer gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB ist jedenfalls dann nicht auszugehen, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte. 2.6.1. Nach dieser Bestimmung ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse bei der Beurteilung der Frage, ob durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl eine gröbliche Benachteiligung nach Paragraph 879, Absatz 3, ABGB vorliegt, neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist. Von einer gröblichen Benachteiligung nach Paragraph 879, Absatz 3, ABGB ist jedenfalls dann nicht auszugehen, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte.

[25]          2.6.2. Nach der Rechtsprechung ist eine Änderung der materiellen Rechtslage nach Schluss der Verhandlung erster Instanz im Rechtsmittelverfahren (nur) dann zu beachten, wenn die neuen Bestimmungen nach dem bedeutsamen Übergangsrecht schon auf die im anhängigen Rechtsstreit zu klärenden materiell-rechtlichen Fragen anwendbar wären (RS0031419 [T6]).

[26]          Gemäß der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB ist § 879a ABGB mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Die Anwendbarkeit in bereits vor dem 1. 1. 2026 eingeleiteten Gerichtsverfahren wurde – anders als etwa in § 4 Abs 3 MieWeG – nicht ausgeschlossen. Gemäß der Übergangsbestimmung des Paragraph 1503, Absatz 30, ABGB ist Paragraph 879 a, ABGB mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Die Anwendbarkeit in bereits vor dem 1. 1. 2026 eingeleiteten Gerichtsverfahren wurde – anders als etwa in Paragraph 4, Absatz 3, MieWeG – nicht ausgeschlossen.

[27]          2.6.3. § 879a ABGB konkretisiert durch näher spezifizierte Abwägungskriterien den Beurteilungsmaßstab in Ansehung der Frage, ob durch Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen, die auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl Bezug nehmen, eine gröbliche Benachteiligung im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB erfolgt. 2.6.3. Paragraph 879 a, ABGB konkretisiert durch näher spezifizierte Abwägungskriterien den Beurteilungsmaßstab in Ansehung der Frage, ob durch Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen, die auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl Bezug nehmen, eine gröbliche Benachteiligung im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB erfolgt.

[28]          In ihrem Satz 1 nennt die neu eingeführte Regelung zunächst zwei Kriterien für die im Rahmen der Inhaltskontrolle vorzunehmende Interessenabwägung (vgl RS0016914 [insb T10, T46, T64]): erstens den „zeitlichen Abstand“ und zweitens den Umstand, „ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist“ (eingehend dazu Longin, Ausgewählte Überlegungen zu ZIAG und 5. MILG, wobl 2026, 41 [43 ff] mwN; vgl auch Riss, Anmerkung zu 10 Ob 15/25s, ÖBA 2026/3186, 220 [227]): In ihrem Satz 1 nennt die neu eingeführte Regelung zunächst zwei Kriterien für die im Rahmen der Inhaltskontrolle vorzunehmende Interessenabwägung vergleiche RS0016914 [insb T10, T46, T64]): erstens den „zeitlichen Abstand“ und zweitens den Umstand, „ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist“ (eingehend dazu Longin, Ausgewählte Überlegungen zu ZIAG und 5. MILG, wobl 2026, 41 [43 ff] mwN; vergleiche auch Riss, Anmerkung zu 10 Ob 15/25s, ÖBA 2026/3186, 220 [227]):

[29]          Im Rahmen einer Gesamtschau (Arg: „neben“) soll sich demnach die Beurteilung, ob die Wertsicherungsvereinbarung dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB standhält, einerseits nach dem Zeitraum zwischen der „vordatierten“ Ausgangsbasis der Wertsicherung und dem Vertragsabschluss richten; andererseits sollen – unter dem besonderen Gesichtspunkt, dass bei einer Vielzahl gleichartiger Verträge die Herstellung eines Gleichlaufs bei der Entgeltgestaltung und -anpassung als legitimes Interesse Berücksichtigung zu finden hat (näher zu diesem Aspekt Longin, wobl 2026, 45 mwN) – auch (spezifische) Zweckmäßigkeitserwägungen Eingang in die Abwägung finden. Im Rahmen einer Gesamtschau (Arg: „neben“) soll sich demnach die Beurteilung, ob die Wertsicherungsvereinbarung dem Sachlichkeitsgebot des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB standhält, einerseits nach dem Zeitraum zwischen der „vordatierten“ Ausgangsbasis der Wertsicherung und dem Vertragsabschluss richten; andererseits sollen – unter dem besonderen Gesichtspunkt, dass bei einer Vielzahl gleichartiger Verträge die Herstellung eines Gleichlaufs bei der Entgeltgestaltung und -anpassung als legitimes Interesse Berücksichtigung zu finden hat (näher zu diesem Aspekt Longin, wobl 2026, 45 mwN) – auch (spezifische) Zweckmäßigkeitserwägungen Eingang in die Abwägung finden.

[30]          Satz 2 des neuen § 879a ABGB stellt schließlich für den Fall, dass wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte (die Gesetzesmaterialien führen dazu exemplarisch die Valorisierung des Richtwertmietzinses an; vgl ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 3; näher dazu Stabentheiner, Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz [Teil II]: Die Änderungen des MRG, des RichtWG sowie des KSchG und der neue § 879a ABGB, ÖJZ 2026/31, 192 [197 f]), klar, dass von einer gröblichen Benachteiligung jedenfalls nicht auszugehen ist. Diese besondere Konstellation liegt hier unzweifelhaft nicht vor, weshalb sich die Beurteilung einer gröblichen Benachteiligung im Wesentlichen nach § 879a Satz 1 ABGB zu richten hat. Satz 2 des neuen Paragraph 879 a, ABGB stellt schließlich für den Fall, dass wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte (die Gesetzesmaterialien führen dazu exemplarisch die Valorisierung des Richtwertmietzinses an; vergleiche ErläutRV 279 BlgNR 28. Gesetzgebungsperiode 3, ; näher dazu Stabentheiner, Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz [Teil II]: Die Änderungen des MRG, des RichtWG sowie des KSchG und der neue Paragraph 879 a, ABGB, ÖJZ 2026/31, 192 [197 f]), klar, dass von einer gröblichen Benachteiligung jedenfalls nicht auszugehen ist. Diese besondere Konstellation liegt hier unzweifelhaft nicht vor, weshalb sich die Beurteilung einer gröblichen Benachteiligung im Wesentlichen nach Paragraph 879 a, Satz 1 ABGB zu richten hat.

2.6.3.1. Zur zeitlichen Komponente:

[31]               Dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht schon der alleinige Umstand, dass die Wertsicherung an einen vor Vertragsabschluss liegenden Basiswert anknüpft, der sachlichen Rechtfertigung einer Wertsicherungsklausel entgegenstehen soll, bringen – neben dem ausdrücklichen Hinweis in § 879a Satz 1 ABGB auf die Maßgeblichkeit des „zeitlichen Abstands“ – auch die Materialien deutlich zum Ausdruck (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 3): Diese stellen explizit klar, dass das Verwenden eines vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegenden Index nicht immer gröblich benachteiligend sein müsse, etwa wenn der verwendete Index „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“ liege. Dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht schon der alleinige Umstand, dass die Wertsicherung an einen vor Vertragsabschluss liegenden Basiswert anknüpft, der sachlichen Rechtfertigung einer Wertsicherungsklausel entgegenstehen soll, bringen – neben dem ausdrücklichen Hinweis in Paragraph 879 a, Satz 1 ABGB auf die Maßgeblichkeit des „zeitlichen Abstands“ – auch die Materialien deutlich zum Ausdruck (ErläutRV 279 BlgNR 28. Gesetzgebungsperiode 3, ): Diese stellen explizit klar, dass das Verwenden eines vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegenden Index nicht immer gröblich benachteiligend sein müsse, etwa wenn der verwendete Index „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“ liege.

[32]               Der im vorliegenden Fall zu beurteilende Ausgangsmonat der Wertsicherung (September 2016) liegt allerdings rund 12 Monate vor dem Abschluss des Mietvertrags und damit jedenfalls nicht bloß „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“. Die Bezugnahme auf diesen Ausgangsmonat könnte folglich nur dann sachlich gerechtfertigt sein, wenn sie als „zweckmäßig“ im Sinn des § 879a Satz 1 ABGB zu qualifizieren wäre. Der im vorliegenden Fall zu beurteilende Ausgangsmonat der Wertsicherung (September 2016) liegt allerdings rund 12 Monate vor dem Abschluss des Mietvertrags und damit jedenfalls nicht bloß „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“. Die Bezugnahme auf diesen Ausgangsmonat könnte folglich nur dann sachlich gerechtfertigt sein, wenn sie als „zweckmäßig“ im Sinn des Paragraph 879 a, Satz 1 ABGB zu qualifizieren wäre.

2.6.3.2. Zur Zweckmäßigkeit:

[33]          Den Gesetzesmaterialien (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 3) zufolge hatte der Gesetzgeber hinsichtlich des in § 879a Satz 1 ABGB festgeschriebenen Kriteriums der „Zweckmäßigkeit“ von Wertsicherungsvereinbarungen, die in einer Vielzahl von Verträgen parallel laufend geschlossen wurden, „Massenverträge“ vor Augen. Wenn etwa für derartige Massenverträge ein bestimmter Tarif vorgesehen sei, sei es legitim, dass die Wertsicherung für alle Verträge gleichgeschaltet sei, möge bei späteren Vertragsabschlüssen der relevante Index auch in der Vergangenheit liegen. Wenn Kunden nicht von einer individuellen Entgeltgestaltung ausgehen könnten, sondern erkennbar für alle derartigen Verträge ein einheitlicher Tarif verlangt werde, sei es nicht gröblich benachteiligend, wenn der Tarif auf Basis eines in der Vergangenheit liegenden Index wertgesichert sei, sofern die Indexzahl nicht mehr als 24 Monate vor Vertragsabschluss liege. Den Gesetzesmaterialien (ErläutRV 279 BlgNR 28. Gesetzgebungsperiode 3, ) zufolge hatte der Gesetzgeber hinsichtlich des in Paragraph 879 a, Satz 1 ABGB festgeschriebenen Kriteriums der „Zweckmäßigkeit“ von Wertsicherungsvereinbarungen, die in einer Vielzahl von Verträgen parallel laufend geschlossen wurden, „Massenverträge“ vor Augen. Wenn etwa für derartige Massenverträge ein bestimmter Tarif vorgesehen sei, sei es legitim, dass die Wertsicherung für alle Verträge gleichgeschaltet sei, möge bei späteren Vertragsabschlüssen der relevante Index auch in der Vergangenheit liegen. Wenn Kunden nicht von einer individuellen Entgeltgestaltung ausgehen könnten, sondern erkennbar für alle derartigen Verträge ein einheitlicher Tarif verlangt werde, sei es nicht gröblich benachteiligend, wenn der Tarif auf Basis eines in der Vergangenheit liegenden Index wertgesichert sei, sofern die Indexzahl nicht mehr als 24 Monate vor Vertragsabschluss liege.

[34]          Die aus den Materialien ebenfalls hervorgehende Absicht des Gesetzgebers, die angesprochene Regelungskomponente des § 879a ABGB gelte (aus bestimmten Gründen) nicht auch für Verträge über die Raummiete, hat im Gesetzeswortlaut keinen Niederschlag gefunden. Die aus den Materialien ebenfalls hervorgehende Absicht des Gesetzgebers, die angesprochene Regelungskomponente des Paragraph 879 a, ABGB gelte (aus bestimmten Gründen) nicht auch für Verträge über die Raummiete, hat im Gesetzeswortlaut keinen Niederschlag gefunden.

[35]          Gesetzesmaterialien sind weder selbst Gesetz noch eine authentische Interpretation desselben (RS0008799 [T3]), sodass bei der Auslegung eines Gesetzes generell keine Bindung an die in den Gesetzesmaterialien geäußerte Ansicht besteht (RS0008799 [T4]). Die Norm selbst steht mit ihrem Wortlaut, mit ihrer Systematik und in ihrem Zusammenhang mit anderen Normen sowie mit ihrem Zweck über der Meinung der Redaktoren (RS0008776 [T1, T3]; vgl auch RS0008800). Ein Rechtssatz, der im Gesetz nicht angedeutet ist und nur in den Gesetzesmaterialien steht, kann grundsätzlich nicht durch Auslegung Geltung erlangen (RS0008799). Gesetzesmaterialien sind weder selbst Gesetz noch eine authentische Interpretation desselben (RS0008799 [T3]), sodass bei der Auslegung eines Gesetzes generell keine Bindung an die in den Gesetzesmaterialien geäußerte Ansicht besteht (RS0008799 [T4]). Die Norm selbst steht mit ihrem Wortlaut, mit ihrer Systematik und in ihrem Zusammenhang mit anderen Normen sowie mit ihrem Zweck über der Meinung der Redaktoren (RS0008776 [T1, T3]; vergleiche auch RS0008800). Ein Rechtssatz, der im Gesetz nicht angedeutet ist und nur in den Gesetzesmaterialien steht, kann grundsätzlich nicht durch Auslegung Geltung erlangen (RS0008799).

[36]          Die intendierte Ausnahme für Verträge über die Raummiete wurde damit begründet, dass solche Verträge die Kriterien eines Massenvertrags im Sinn dieser Bestimmung nicht erfüllen könnten, zumal das Interesse der Mieter an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgehe. Damit hatte der Gesetzgeber evident den Normalfall der Vermietung einzelner Wohnungen in einem bereits bewohnten Haus vor Augen: In einem solchen Fall kann sich der Mieter jedenfalls eine individuelle Entgeltgestaltung erwarten und muss zweifellos nicht davon ausgehen, dass eine mit anderen Mietverträgen gleichgeschaltete Anpassung des Mietzinses stattfinden soll. Im vorliegenden Fall ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass die Beklagte bereits während der mehrjährigen Bauphase mit der Akquirierung von Mietern für die knapp 160 Wohnungen in ihrem Gebäude begonnen hat, der Abschluss der einzelnen Mietverträge aufgrund der im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ einzuhaltenden Vorgaben eine längere Vorlaufzeit hatte und überdies in sämtlichen Mietverträgen eine einheitliche – von der Stadt Wien vorgegebene – Mietzinsbildung erfolgte. In dieser Sonderkonstellation kann daher nicht von einem Vertrag außerhalb des in § 879a Satz 1 ABGB – unter Verweis auf die „Vielzahl gleichartiger Verträge“ – angesprochenen Massengeschäfts ausgegangen und die sachliche Rechtfertigung der Wertsicherungsklausel alleine unter Berücksichtigung des langen zeitlichen Abstands zwischen dem vereinbarten Ausgangsmonat und dem Vertragsabschluss verneint werden. Die intendierte Ausnahme für Verträge über die Raummiete wurde damit begründet, dass solche Verträge die Kriterien eines Massenvertrags im Sinn dieser Bestimmung nicht erfüllen könnten, zumal das Interesse der Mieter an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgehe. Damit hatte der Gesetzgeber evident den Normalfall der Vermietung einzelner Wohnungen in einem bereits bewohnten Haus vor Augen: In einem solchen Fall kann sich der Mieter jedenfalls eine individuelle Entgeltgestaltung erwarten und muss zweifellos nicht davon ausgehen, dass eine mit anderen Mietverträgen gleichgeschaltete Anpassung des Mietzinses stattfinden soll. Im vorliegenden Fall ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass die Beklagte bereits während der mehrjährigen Bauphase mit der Akquirierung von Mietern für die knapp 160 Wohnungen in ihrem Gebäude begonnen hat, der Abschluss der einzelnen Mietverträge aufgrund der im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ einzuhaltenden Vorgaben eine längere Vorlaufzeit hatte und überdies in sämtlichen Mietverträgen eine einheitliche – von der Stadt Wien vorgegebene – Mietzinsbildung erfolgte. In dieser Sonderkonstellation kann daher nicht von einem Vertrag außerhalb des in Paragraph 879 a, Satz 1 ABGB – unter Verweis auf die „Vielzahl gleichartiger Verträge“ – angesprochenen Massengeschäfts ausgegangen und die sachliche Rechtfertigung der Wertsicherungsklausel alleine unter Berücksichtigung des langen zeitlichen Abstands zwischen dem vereinbarten Ausgangsmonat und dem Vertragsabschluss verneint werden.

[37]          2.7. Sollte sich die Wertsicherungsklausel im Anlassfall aufgrund des Vorliegens der Voraussetzungen des § 879a ABGB nicht als gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB erweisen, so wäre zudem davon auszugehen, dass diese im Sinn des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sachlich gerechtfertigt ist. 2.7. Sollte sich die Wertsicherungsklausel im Anlassfall aufgrund des Vorliegens der Voraussetzungen des Paragraph 879 a, ABGB nicht als gröblich benachteiligend im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB erweisen, so wäre zudem davon auszugehen, dass diese im Sinn des Paragraph 6, Absatz eins, Ziffer 5, KSchG sachlich gerechtfertigt ist.

[38]          3. Da die Parteien zum Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 879a ABGB infolge Inkrafttretens dieser Norm erst nach Schluss der Verhandlung erster Instanz noch kein Vorbringen erstatten konnten, erweist sich die Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen zum Zweck der Erörterung durch das Erstgericht als unumgänglich. 3. Da die Parteien zum Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des Paragraph 879 a, ABGB infolge Inkrafttretens dieser Norm erst nach Schluss der Verhandlung erster Instanz noch kein Vorbringen erstatten konnten, erweist sich die Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen zum Zweck der Erörterung durch das Erstgericht als unumgänglich.

[39]          4. Der Oberste Gerichtshof teilt die von der Klägerin in der Revisionsbeantwortung gegen § 879a ABGB ins Treffen geführten verfassungsrechtlichen Bedenken nicht. Der Anregung, die Überprüfung dieser Bestimmung durch den Verfassungsgerichtshof zu veranlassen, ist daher nicht näherzutreten. 4. Der Oberste Gerichtshof teilt die von der Klägerin in der Revisionsbeantwortung gegen Paragraph 879 a, ABGB ins Treffen geführten verfassungsrechtlichen Bedenken nicht. Der Anregung, die Überprüfung dieser Bestimmung durch den Verfassungsgerichtshof zu veranlassen, ist daher nicht näherzutreten.

[40]          Ebenso wenig bedarf es einer Anrufung des Gerichtshofs der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Art 267 AEUV. Die von der Klägerin angestrebte Klärung der Fragen, ob nationale Gerichte bei der Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer Wertsicherungsklausel im Sinn der Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eine nachträgliche Vertragsanpassung berücksichtigen sowie von der Teilbarkeit einer bloß teilweise als missbräuchlich erachteten Klausel ausgehen dürfen, ist für den vorliegenden Rechtsstreit nicht relevant. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, inwieweit der Gesetzgeber mit Statuierung des § 879a ABGB seinen nationalen Umsetzungsspielraum bei der Konkretisierung der Generalklausel in Art 3 Klausel-Richtlinie 93/13/EG verlassen haben soll. Ebenso wenig bedarf es einer Anrufung des Gerichtshofs der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Artikel 267, AEUV. Die von der Klägerin angestrebte Klärung der Fragen, ob nationale Gerichte bei der Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer Wertsicherungsklausel im Sinn der Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eine nachträgliche Vertragsanpassung berücksichtigen sowie von der Teilbarkeit einer bloß teilweise als missbräuchlich erachteten Klausel ausgehen dürfen, ist für den vorliegenden Rechtsstreit nicht relevant. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, inwieweit der Gesetzgeber mit Statuierung des Paragraph 879 a, ABGB seinen nationalen Umsetzungsspielraum bei der Konkretisierung der Generalklausel in Artikel 3, Klausel-Richtlinie 93/13/EG verlassen haben soll.

[41]          5. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO. 5. Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, ZPO.