Die außerordentlichen Revisionen der Mieter sind mangels Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung unzulässig.
1. Der Oberste Gerichtshof führte in der Entscheidung 10 Ob 88/18s zur Frage der Gültigkeit der Befristung der Mietverträge aus:
[3.3] Die Beantwortung der Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Bestandvertrags ein unbedingter Endtermin bestimmt vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln (RS0070201 [T3]). Wesentlich ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden soll, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt (5 Ob 208/10i immolex 2012/4, 15 [Prader]). Konnte sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen bzw musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde, ist der Endtermin ausreichend bestimmt (7 Ob 168/05i wobl 2006/78, 180 [Prader]). Als unschädlich wurde die Einräumung einer Verlängerungsoption für den Mieter angesehen (5 Ob 26/11a immolex 2011/75, 240 [Schlein] = wobl 2012/6, 17 [Vonkilch]). Als für die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung unschädlich wurde auch die Einräumung eines Vormietrechts qualifiziert (LG Salzburg 4. 2. 2015, 22 R 348/14a, veröffentlicht in Prader, MANZ Wohnrecht-E 2016/34/01, bestätigt durch Zurückweisung eines Rechtsmittels durch den Obersten Gerichtshof in der nicht veröffentlichten Entscheidung 2 Ob 57/15v, s auch Prader, MRG5.09 § 29 E 33).[3.3] Die Beantwortung der Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Bestandvertrags ein unbedingter Endtermin bestimmt vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln (RS0070201 [T3]). Wesentlich ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden soll, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt (5 Ob 208/10i immolex 2012/4, 15 [Prader]). Konnte sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen bzw musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde, ist der Endtermin ausreichend bestimmt (7 Ob 168/05i wobl 2006/78, 180 [Prader]). Als unschädlich wurde die Einräumung einer Verlängerungsoption für den Mieter angesehen (5 Ob 26/11a immolex 2011/75, 240 [Schlein] = wobl 2012/6, 17 [Vonkilch]). Als für die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung unschädlich wurde auch die Einräumung eines Vormietrechts qualifiziert (LG Salzburg 4. 2. 2015, 22 R 348/14a, veröffentlicht in Prader, MANZ Wohnrecht-E 2016/34/01, bestätigt durch Zurückweisung eines Rechtsmittels durch den Obersten Gerichtshof in der nicht veröffentlichten Entscheidung 2 Ob 57/15v, s auch Prader, MRG5.09 Paragraph 29, E 33).
[3.4] Die schriftlichen Mietverträge enthalten in Punkt II einen unbedingten, datumsmäßig feststehenden Endtermin (Lovrek in Rummel/Lukas4 §§ 1113–1115 ABGB Rz 6), den 31. 12. 2015. Daran ändern die in Punkt XIII der Mietverträge einheitlich für alle [Mieter] getroffenen Vereinbarungen nichts: In Punkt XIII Abs 1 der Mietverträge wird den [Mietern] lediglich ein Vormietrecht für den Fall eingeräumt, dass die Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer das Mietobjekt zu neuen Bedingungen weiter vermieten wollen. In der Einräumung eines bloßen Rechts, einen neuen Mietvertrag zu neuen Bedingungen nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer abzuschließen, liegt wie ausgeführt keine befristungsschädliche Vereinbarung, weil der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der alte Mietvertrag abgelaufen ist und sich darauf auch einstellen konnte.[3.4] Die schriftlichen Mietverträge enthalten in Punkt römisch zwei einen unbedingten, datumsmäßig feststehenden Endtermin (Lovrek in Rummel/Lukas4 Paragraphen 1113 –, 1115, ABGB Rz 6), den 31. 12. 2015. Daran ändern die in Punkt römisch dreizehn der Mietverträge einheitlich für alle [Mieter] getroffenen Vereinbarungen nichts: In Punkt römisch dreizehn Absatz eins, der Mietverträge wird den [Mietern] lediglich ein Vormietrecht für den Fall eingeräumt, dass die Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer das Mietobjekt zu neuen Bedingungen weiter vermieten wollen. In der Einräumung eines bloßen Rechts, einen neuen Mietvertrag zu neuen Bedingungen nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer abzuschließen, liegt wie ausgeführt keine befristungsschädliche Vereinbarung, weil der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der alte Mietvertrag abgelaufen ist und sich darauf auch einstellen konnte.
[3.5] Punkt XIII Abs 1 der Mietverträge enthält im zweiten Teil die Bestimmung: „Tritt kein neuer Mietinteressent auf, ist der bisherige Mieter berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen jeweils um ein weiteres Jahr zu begehren“. Dieser Fall kann nur eintreten, wenn die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung beabsichtigen, worauf der Mieter keinerlei Einfluss hat. Insbesondere besteht weder eine Verpflichtung der Vermieter, den Bestandgegenstand neu zu vermieten (insbesondere wenn er keinen neuen Mietinteressenten hat), noch sind die Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Vertragsverlängerung zu bisherigen Konditionen anzubieten. Es ist daher nicht primär entscheidend, ob sich nach Ablauf der Befristung ein neuer Mieter findet, der sich gegenüber den Vermietern zur Anmietung der Grundfläche zu geänderten Konditionen bereit erklärt (aA Vonkilch, Von Vormietrechten, Verlängerungsoptionen und [un-]bedingten Endterminen bei Superädifikatsflächenmietverträgen, immolex 2016, 166 [168], der sich mit einer vergleichbaren Vertragsgestaltung befasst): Entscheidend ist allein, ob die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung anstreben, worauf der Mieter – wie ausgeführt – keinen Einfluss hat.[3.5] Punkt römisch dreizehn Absatz eins, der Mietverträge enthält im zweiten Teil die Bestimmung: „Tritt kein neuer Mietinteressent auf, ist der bisherige Mieter berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen jeweils um ein weiteres Jahr zu begehren“. Dieser Fall kann nur eintreten, wenn die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung beabsichtigen, worauf der Mieter keinerlei Einfluss hat. Insbesondere besteht weder eine Verpflichtung der Vermieter, den Bestandgegenstand neu zu vermieten (insbesondere wenn er keinen neuen Mietinteressenten hat), noch sind die Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Vertragsverlängerung zu bisherigen Konditionen anzubieten. Es ist daher nicht primär entscheidend, ob sich nach Ablauf der Befristung ein neuer Mieter findet, der sich gegenüber den Vermietern zur Anmietung der Grundfläche zu geänderten Konditionen bereit erklärt (aA Vonkilch, Von Vormietrechten, Verlängerungsoptionen und [un-]bedingten Endterminen bei Superädifikatsflächenmietverträgen, immolex 2016, 166 [168], der sich mit einer vergleichbaren Vertragsgestaltung befasst): Entscheidend ist allein, ob die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung anstreben, worauf der Mieter – wie ausgeführt – keinen Einfluss hat.
[3.6] Dies ergibt sich auch aus Punkt XIII Abs 2 und 3 der Mietverträge im Zusammenhalt mit Punkt XIII Abs 1: Wollen die Vermieter weder neu vermieten noch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen, so haben sie dem Mieter die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten um den vollen (!) Schätzwert käuflich abzulösen. In diesem Fall erlischt auch das Vormietrecht, woraus sich ebenfalls klar ergibt, dass die Mieter kein Recht haben, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren.[3.6] Dies ergibt sich auch aus Punkt römisch dreizehn Absatz 2 und 3 der Mietverträge im Zusammenhalt mit Punkt römisch dreizehn Absatz eins :, Wollen die Vermieter weder neu vermieten noch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen, so haben sie dem Mieter die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten um den vollen (!) Schätzwert käuflich abzulösen. In diesem Fall erlischt auch das Vormietrecht, woraus sich ebenfalls klar ergibt, dass die Mieter kein Recht haben, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren.
[3.7] Die Mieter mussten nach den Bestimmungen der – insofern einheitlichen – schriftlichen Mietverträge daher schon bei Vertragsabschluss davon ausgehen, dass die Verträge am 31. 12. 2015 ohne ihr weiteres Zutun enden und konnten sich von vornherein darauf einstellen. Darin unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von dem der Entscheidung 3 Ob 219/13x, auf die sich das Berufungsgericht stützt. Im damaligen Fall wurde die Verlängerung der Vertragsdauer durch den Bestandgeber „für den Fall eines friktionsfreien Ablaufs“ des Bestandverhältnisses zugesagt. Bei Abschluss eines solchen Vertrags kann sich ein Mieter nicht von vornherein darauf einstellen, was der Vermieter als „friktionsfreien Ablauf“ des Bestandvertrags erachten mag. Vielmehr bleibt es während der gesamten Vertragsdauer ungewiss, ob sein Verhalten „keine Friktionen“ verursacht, ob also der Vertrag tatsächlich durch Zeitablauf ohne sein Zutun endet.
[3.8] Es steht unangefochten fest, dass die [Mieter] bzw ihre Rechtsvorgänger „ab dem Jahr 1986“ Mietverträge mit dem oben auszugsweise wiedergegebenen (insofern einheitlichen) Inhalt abgeschlossen haben. In diesen Bestandverträgen wurde nach den Feststellungen als einheitlicher Endtermin jeweils der 31. 12. 2015 vereinbart.
2. Die Mieter in den verbundenen Verfahren zum im führenden Verfahren beklagten Mieter siehe auch Ad II. versuchen in ihren außerordentlichen Revisionen darzutun, dass vom Obersten Gerichtshof zu AZ 10 Ob 88/18s und von den (hier) Vorinstanzen unterschiedliche Sachverhalte zu beurteilen gewesen seien, seien doch hier bis Dezember 2015 sämtliche Parteien von einem Fortbestand der Mietverhältnisse (in welcher Form auch immer) über den Zeitpunkt Ende 2015 ausgegangen; die Vermieter hätten den (hier) Mietern gegenüber zum Ausdruck gebracht, dass es eine Fortführung der Bestandverhältnisse geben werde und deren Beendigung nicht angedacht sei. Damit hätten sich die Mieter nicht bis zuletzt darauf einstellen können, dass die Mietverhältnisse tatsächlich beendet seien und ob und unter welchen Voraussetzungen diese fortgeführt würden bzw dass die Mieter die Objekte überhaupt räumen sollten.2. Die Mieter in den verbundenen Verfahren zum im führenden Verfahren beklagten Mieter siehe auch Ad römisch zwei. versuchen in ihren außerordentlichen Revisionen darzutun, dass vom Obersten Gerichtshof zu AZ 10 Ob 88/18s und von den (hier) Vorinstanzen unterschiedliche Sachverhalte zu beurteilen gewesen seien, seien doch hier bis Dezember 2015 sämtliche Parteien von einem Fortbestand der Mietverhältnisse (in welcher Form auch immer) über den Zeitpunkt Ende 2015 ausgegangen; die Vermieter hätten den (hier) Mietern gegenüber zum Ausdruck gebracht, dass es eine Fortführung der Bestandverhältnisse geben werde und deren Beendigung nicht angedacht sei. Damit hätten sich die Mieter nicht bis zuletzt darauf einstellen können, dass die Mietverhältnisse tatsächlich beendet seien und ob und unter welchen Voraussetzungen diese fortgeführt würden bzw dass die Mieter die Objekte überhaupt räumen sollten.
2.1. Der Zweck der für Zeitmietverträge im Sinne des Mietrechtsgesetzes vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warnfunktion und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Dem Mieter soll noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, dass er sich damit auf einen Zeitmietvertrag mit den für den Mieter zweifellos verbundenen Nachteilen einlässt (RS0030289 [T2, T7]; RS0070201 [T7]; vgl auch RS0070368). Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Die Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen. Der Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags muss von vornherein objektiv feststellbar und darf nicht vollkommen ungewiss sein. Die zeitliche Dauer der Befristung, also der Endtermin, kann auch durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder eines besonderen Umstands bestimmt sein, dessen Eintritt zum Zeitpunkt der Vereinbarung feststeht (RS0090569 [T8]). Der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen (RS0112243 [T3]).2.1. Der Zweck der für Zeitmietverträge im Sinne des Mietrechtsgesetzes vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warnfunktion und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Dem Mieter soll noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, dass er sich damit auf einen Zeitmietvertrag mit den für den Mieter zweifellos verbundenen Nachteilen einlässt (RS0030289 [T2, T7]; RS0070201 [T7]; vergleiche auch RS0070368). Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Die Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen. Der Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags muss von vornherein objektiv feststellbar und darf nicht vollkommen ungewiss sein. Die zeitliche Dauer der Befristung, also der Endtermin, kann auch durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder eines besonderen Umstands bestimmt sein, dessen Eintritt zum Zeitpunkt der Vereinbarung feststeht (RS0090569 [T8]). Der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen (RS0112243 [T3]).
Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung steht eine Verlängerungsoption einer wirksamen Befristung des Mietvertrags nicht entgegen (5 Ob 26/11a; 2 Ob 109/07d; 7 Ob 168/05i), sofern das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer Bedingung abhängig gemacht wird (5 Ob 26/11a).
Ob die konkrete Vertragsgestaltung diesen Grundsätzen entspricht, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln (RS0090569 [T3]; RS0070201 [T3]) und damit regelmäßig nur dann eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042936; RS0042776). Gerade die Vertretbarkeit des Auslegungsergebnisses der Vorinstanzen lässt sich im Hinblick auf die Entscheidung 10 Ob 88/18s nicht bezweifeln.Ob die konkrete Vertragsgestaltung diesen Grundsätzen entspricht, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln (RS0090569 [T3]; RS0070201 [T3]) und damit regelmäßig nur dann eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des Paragraph 502, Absatz eins, ZPO, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042936; RS0042776). Gerade die Vertretbarkeit des Auslegungsergebnisses der Vorinstanzen lässt sich im Hinblick auf die Entscheidung 10 Ob 88/18s nicht bezweifeln.
2.2. Von der Frage der Wirksamkeit der Befristung ist jene nach der Auslegung der Verlängerungsvereinbarungen und dem etwaigen Zustandekommen einer Vertragsverlängerung zu unterscheiden. Hierzu stellte das Erstgericht fest, dass der Vermietervertreter den Mietern am 1. 7. 2015 schriftlich mitteilte, dass der Mietvertrag am 31. 12. 2015 ende und er wegen des allfälligen Abschlusses eines neuen, inhaltlich noch zu verhandelnden Mietvertrags gesondert auf sie zukommen werde. Die Kläger brachten gegenüber jenen Mietern, mit denen keine außergerichtliche Einigung erfolgte, 2015 Übergabsaufträge ein. Bis Dezember 2015 fanden außergerichtliche Vergleichsgespräche statt, die zu keiner Einigung führten. Sämtliche Mieter begehrten bereits 2015 die Verlängerung der Mietverträge um ein Jahr. Weiters stellte das Erstgericht fest, dass (auch) die Mieter von einer Laufzeit der Verträge bis Ende 2015 ausgingen und dass zu diesem Zeitpunkt neue Vertragsbedingungen verhandelt werden müssten; die Vermieter wiederum erklärten den Mietern, dass ein neuer Vertrag kommen würde, wobei sich die Bewirtschaftungsweise nicht ändern würde.
Daraus lässt sich entgegen der Ansicht der Mieter in ihren außerordentlichen Revisionen nicht schließen, dass die Vermieter die Mietverhältnisse zumindest zu analogen Bedingungen hätten fortsetzen wollen und daher gerade nicht gemäß Pkt XIII Abs 2 vorgegangen seien. Der Wille der Vermieter, das Mietverhältnis nur bei Zustandekommen eines neuen Mietvertrags, nicht aber zu den Konditionen des alten Vertrags fortsetzen zu wollen, wurde spätestens durch die begehrten Übergabeaufträge unmissverständlich zum Ausdruck gebracht.Daraus lässt sich entgegen der Ansicht der Mieter in ihren außerordentlichen Revisionen nicht schließen, dass die Vermieter die Mietverhältnisse zumindest zu analogen Bedingungen hätten fortsetzen wollen und daher gerade nicht gemäß Pkt römisch dreizehn Absatz 2, vorgegangen seien. Der Wille der Vermieter, das Mietverhältnis nur bei Zustandekommen eines neuen Mietvertrags, nicht aber zu den Konditionen des alten Vertrags fortsetzen zu wollen, wurde spätestens durch die begehrten Übergabeaufträge unmissverständlich zum Ausdruck gebracht.
Ebenso wenig liegt ein in wesentlichen Punkten von der Entscheidung 10 Ob 88/18s abweichender Sachverhalt vor. Die Mieter übergehen in ihrem Vertragsverständnis den zentralen Pkt XIII Abs 3, der das „Verlängerungsrecht“ der Mieter in Pkt XIII Abs 2 völlig „entwertet“. Der 10. Senat führte dazu aus (ErwG 3.6), dass die Mieter kein Recht gehabt haben, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren. Für den Fall, dass die Vermieter weder neu vermieten noch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen wollen, gebührt dem Mieter aber immerhin der volle Schätzwert der auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeit.Ebenso wenig liegt ein in wesentlichen Punkten von der Entscheidung 10 Ob 88/18s abweichender Sachverhalt vor. Die Mieter übergehen in ihrem Vertragsverständnis den zentralen Pkt römisch dreizehn Absatz 3,, der das „Verlängerungsrecht“ der Mieter in Pkt römisch dreizehn Absatz 2, völlig „entwertet“. Der 10. Senat führte dazu aus (ErwG 3.6), dass die Mieter kein Recht gehabt haben, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren. Für den Fall, dass die Vermieter weder neu vermieten noch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen wollen, gebührt dem Mieter aber immerhin der volle Schätzwert der auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeit.
2.3. Dass sich die vorliegenden Mietverträge – entgegen der von den Mietern vertretenen Auffassung – von jenen unterscheiden, die der Entscheidung 3 Ob 219/13x zugrunde gelegen waren, hat bereits die Entscheidung 10 Ob 88/18s (ErwG 3.7) klargestellt.
3. Weiters wurde in der genannten Entscheidung die von den Mietern vertretene Auffassung, bei ihren Objekten handle es sich um eine „wirtschaftliche Einheit“ und damit um ein einheitliches Mietobjekt wie bei einem Zinshaus, vom Obersten Gerichtshof nicht geteilt (ErwG 4.8). Tatsächlich sei die Liegenschaft erst „im Lauf der 1990er Jahre“ zu einem Grundbuchskörper zusammengelegt worden und sei nach der maßgeblichen Verkehrsauffassung davon auszugehen, dass tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen, die jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Einheit bildet; dies ergebe sich schon aus der Qualifikation der auf der jeweils vermieteten Fläche zu unterschiedlichen Zeiten und in nicht einheitlicher Ausführung errichteten Objekte als Superädifikate, die ja im Eigentum der jeweiligen Mieter stehen.
4. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in der Entscheidung 10 Ob 88/18s zu den auch hier von den Mietern vertretenen Auffassung der mangelnden Wirksamkeit der Vereinbarung des Endtermins 31. 12. 2015 klargestellt, dass eine dem Gesetz entsprechende zulässige und wirksame Befristungsvereinbarung weder gegen § 879 Abs 3 ABGB noch gegen § 6 KSchG verstößt. Der Regelung des Punktes XIII des Mietvertrags steht auch § 864a ABGB nicht entgegen, weil es sich bei der (im Übrigen ausdrücklich ausgehandelten) Befristungsvereinbarung nicht um eine Vertragsbestimmung mit einem ungewöhnlichen Inhalt handelt.4. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in der Entscheidung 10 Ob 88/18s zu den auch hier von den Mietern vertretenen Auffassung der mangelnden Wirksamkeit der Vereinbarung des Endtermins 31. 12. 2015 klargestellt, dass eine dem Gesetz entsprechende zulässige und wirksame Befristungsvereinbarung weder gegen Paragraph 879, Absatz 3, ABGB noch gegen Paragraph 6, KSchG verstößt. Der Regelung des Punktes römisch dreizehn des Mietvertrags steht auch Paragraph 864 a, ABGB nicht entgegen, weil es sich bei der (im Übrigen ausdrücklich ausgehandelten) Befristungsvereinbarung nicht um eine Vertragsbestimmung mit einem ungewöhnlichen Inhalt handelt.
Dem schließt sich der erkennende Senat an, wobei ergänzend auszuführen ist, dass § 879 Abs 3 ABGB von einem sehr engen Begriff der „Hauptleistung“ ausgeht (RS0128209 [T5]; RS0016908). Umfasst sind davon lediglich jene Hauptpunkte des Vertrags, die die Parteien vereinbaren müssen, damit überhaupt ein hinreichend bestimmter Vertrag (§ 869 ABGB) zustande kommt (etwa 7 Ob 227/12a [ErwG 3.2]).Dem schließt sich der erkennende Senat an, wobei ergänzend auszuführen ist, dass Paragraph 879, Absatz 3, ABGB von einem sehr engen Begriff der „Hauptleistung“ ausgeht (RS0128209 [T5]; RS0016908). Umfasst sind davon lediglich jene Hauptpunkte des Vertrags, die die Parteien vereinbaren müssen, damit überhaupt ein hinreichend bestimmter Vertrag (Paragraph 869, ABGB) zustande kommt (etwa 7 Ob 227/12a [ErwG 3.2]).
Durch § 879 Abs 3 ABGB wurde eine objektive Äquivalenzstörung und „verdünnte Willensfreiheit“ berücksichtigendes bewegliches System geschaffen (RS0016914). Weicht eine Klausel vom dispositiven Recht ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB schon dann vor, wenn es für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung gibt. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht. Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner gröblich benachteiligt, orientiert sich am dispositiven Recht, das als Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs für den Durchschnittsfall dient (RS0014676 [T21]; auch RS0016591).Durch Paragraph 879, Absatz 3, ABGB wurde eine objektive Äquivalenzstörung und „verdünnte Willensfreiheit“ berücksichtigendes bewegliches System geschaffen (RS0016914). Weicht eine Klausel vom dispositiven Recht ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB schon dann vor, wenn es für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung gibt. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht. Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner gröblich benachteiligt, orientiert sich am dispositiven Recht, das als Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs für den Durchschnittsfall dient (RS0014676 [T21]; auch RS0016591).
Selbst wenn daher die Vereinbarung einer Befristung oder die näheren Modalitäten einer Vertragsverlängerung nicht in den Bereich der kontrollfreien Hauptleistungen fallen sollten (vgl allerdings Ad II.), wären diese Vertragsbestimmungen nicht gröblich benachteiligend. Die Befristung von Verträgen ist gesetzlich zulässig und die Einräumung einer 30-jährigen Vertragsdauer ebenso wenig benachteiligend für den Mieter wie sein Anspruch auf Ersatz des vollen Schätzwerts des errichteten Superädifikats für den Fall, dass der Vermieter eine Verlängerung zu den ursprünglichen Bedingungen ablehnt.Selbst wenn daher die Vereinbarung einer Befristung oder die näheren Modalitäten einer Vertragsverlängerung nicht in den Bereich der kontrollfreien Hauptleistungen fallen sollten vergleiche allerdings Ad römisch zwei.), wären diese Vertragsbestimmungen nicht gröblich benachteiligend. Die Befristung von Verträgen ist gesetzlich zulässig und die Einräumung einer 30-jährigen Vertragsdauer ebenso wenig benachteiligend für den Mieter wie sein Anspruch auf Ersatz des vollen Schätzwerts des errichteten Superädifikats für den Fall, dass der Vermieter eine Verlängerung zu den ursprünglichen Bedingungen ablehnt.
Eine Klausel ist nach § 864a ABGB dann unwirksam, wenn sie für den Vertragspartner nachteilig ist und er mit ihrem Inhalt den Umständen nach auch nicht zu rechnen brauchte (etwa 8 Ob 58/14h [ErwG 2.6]). § 864a ABGB erfasst alle dem Kunden nachteilige Klauseln, eine grobe Benachteiligung im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB wird nicht vorausgesetzt (RS0123234). Die Klauseln halten zweifellos der Geltungskontrolle stand, sind sie doch für den durchschnittlich sorgfältigen Leser des Mietvertrags leicht auffindbar (RS0105643; RS0014659; RS0014646 [T4, T14]) und für Mietverträge durchaus verkehrsüblich (RS0014627).Eine Klausel ist nach Paragraph 864 a, ABGB dann unwirksam, wenn sie für den Vertragspartner nachteilig ist und er mit ihrem Inhalt den Umständen nach auch nicht zu rechnen brauchte (etwa 8 Ob 58/14h [ErwG 2.6]). Paragraph 864 a, ABGB erfasst alle dem Kunden nachteilige Klauseln, eine grobe Benachteiligung im Sinn des Paragraph 879, Absatz 3, ABGB wird nicht vorausgesetzt (RS0123234). Die Klauseln halten zweifellos der Geltungskontrolle stand, sind sie doch für den durchschnittlich sorgfältigen Leser des Mietvertrags leicht auffindbar (RS0105643; RS0014659; RS0014646 [T4, T14]) und für Mietverträge durchaus verkehrsüblich (RS0014627).
Nach § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Auch im Individualprozess über ein Verbrauchergeschäft kommt eine geltungserhaltende Reduktion nicht ausgehandelter missbräuchlicher Klauseln nicht in Frage (RS0038205 [T20]; RS0122168). Das Transparenzgebot verlangt nicht nur formale Verständlichkeit im Sinn von Lesbarkeit, sondern auch, dass Inhalt und Tragweite für den Verbraucher durchschaubar sind, dass dem Kunden die Tragweite der Bestimmung nicht verschleiert wird (RS0115217
[T23]). Eine Befristungsvereinbarung, die den Endtermin ausdrücklich nennt, ist nicht intransparent. Ebenso wenig begründet die Auslegungsbedürftigkeit der Bestimmungen zu einer etwaigen Vertragsverlängerung einen Verstoß gegen das Transparenzgebot.Nach Paragraph 6, Absatz 3, KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Auch im Individualprozess über ein Verbrauchergeschäft kommt eine geltungserhaltende Reduktion nicht ausgehandelter missbräuchlicher Klauseln nicht in Frage (RS0038205 [T20]; RS0122168). Das Transparenzgebot verlangt nicht nur formale Verständlichkeit im Sinn von Lesbarkeit, sondern auch, dass Inhalt und Tragweite für den Verbraucher durchschaubar sind, dass dem Kunden die Tragweite der Bestimmung nicht verschleiert wird (
RS0115217 [T23]). Eine Befristungsvereinbarung, die den Endtermin ausdrücklich nennt, ist nicht intransparent. Ebenso wenig begründet die Auslegungsbedürftigkeit der Bestimmungen zu einer etwaigen Vertragsverlängerung einen Verstoß gegen das Transparenzgebot.
Ad II. Der Beklagte im führenden Verfahren ist ebenfalls aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1986 Mieter einer Parzelle, wobei das Erstgericht außerdem davon ausging, dass er bereits seit 1979 Mieter aufgrund eines schriftlichen „Pachtvertrags“ gewesen sei. Seit 1998 ist er der Lebensgefährte der Schwester des Erstklägers im führenden Verfahren. Ab diesem Zeitpunkt wohnte er über einen Zeitraum von vier Jahren ständig, auch während der Wintermonate, am *see, was von Vermieterseite nicht beanstandet wurde. Mittlerweile hält er sich in den Sommermonaten überwiegend am *see auf, dies aber nicht durchgehend. Die Vermieter beabsichtigen, die Parzelle des Beklagten überhaupt nicht mehr zu vermieten, weil sie an dieser Stelle eine Seezufahrt errichten wollen, damit man mit schwerem Gerät bis in den See kommt. Dem Beklagten teilte der Vertreter der Vermieter ausdrücklich mit, dass eine Vermietung an einen Dritten nicht beabsichtigt sei. Es steht nicht fest, dass dem Beklagten bloß aufgrund seiner Lebensgemeinschaft mit der Schwester des Erstklägers im führenden Verfahren kein neuer Vertrag angeboten wurde.Ad römisch zwei. Der Beklagte im führenden Verfahren ist ebenfalls aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1986 Mieter einer Parzelle, wobei das Erstgericht außerdem davon ausging, dass er bereits seit 1979 Mieter aufgrund eines schriftlichen „Pachtvertrags“ gewesen sei. Seit 1998 ist er der Lebensgefährte der Schwester des Erstklägers im führenden Verfahren. Ab diesem Zeitpunkt wohnte er über einen Zeitraum von vier Jahren ständig, auch während der Wintermonate, am *see, was von Vermieterseite nicht beanstandet wurde. Mittlerweile hält er sich in den Sommermonaten überwiegend am *see auf, dies aber nicht durchgehend. Die Vermieter beabsichtigen, die Parzelle des Beklagten überhaupt nicht mehr zu vermieten, weil sie an dieser Stelle eine Seezufahrt errichten wollen, damit man mit schwerem Gerät bis in den See kommt. Dem Beklagten teilte der Vertreter der Vermieter ausdrücklich mit, dass eine Vermietung an einen Dritten nicht beabsichtigt sei. Es steht nicht fest, dass dem Beklagten bloß aufgrund seiner Lebensgemeinschaft mit der Schwester des Erstklägers im führenden Verfahren kein neuer Vertrag angeboten wurde.
Die Vorinstanzen erklärten gegenüber dem Beklagten den Übergabeauftrag der Vermieter vom 20. 8. 2015 für rechtswirksam und verpflichteten den Beklagten zur Räumung seiner Parzelle, wobei das Berufungsgericht davon ausging, dass die 1986 abgeschlossenen Mietverträge als neue Mietverträge zu werten seien; damit komme es aber nicht darauf an, ob der 1979 mit dem Beklagten abgeschlossene Vertrag wirksam befristet gewesen war oder nicht. In seiner Berufung hatte der Beklagte die Ersatzfeststellung begehrt, er sei bereits seit 1979 Mieter der Parzelle, wobei erstmals im Jahre 1986 ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen worden sei; das bereits sieben Jahre zuvor begründete Mietverhältnis sei weder schriftlich noch wirksam befristet abgeschlossen worden.
Die außerordentliche Revision des Beklagten ist mangels Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung unzulässig.
Die außerordentliche Revision rügt, das Berufungsgericht habe es unterlassen, die Feststellungsrüge in der Berufung des Beklagten inhaltlich zu behandeln. Bei richtiger Tatsachenfeststellung wäre nämlich davon auszugehen gewesen, dass es durch die Vertragsunterfertigung im Jahr 1986 – anders als bei jenen Mietern, deren ursprüngliches Vertragsverhältnis mit 1983 befristet gewesen war – nicht zu einem neuen Vertrag, sohin einer Novation, gekommen sei, sondern lediglich zu einer Verlängerung des alten, unbefristeten Vertrags im Sinn einer Schuldänderung.
1. Ein Neuerungsvertrag im Sinn der §§ 1376 ff ABGB kommt zustande, wenn nach dem Willen der vertragschließenden Parteien das ursprüngliche Schuldverhältnis durch Änderung des Rechtsgrundes oder des Hauptgegenstands durch ein neues ersetzt wird, in dem sie mit der Begründung des neuen die Aufhebung des alten verknüpfen (RS0032502; RS0032600; RS0032330; RS0032411). Die bloße Vereinbarung einer Nebenbestimmung ohne Änderung des Rechtsgrundes oder des Hauptgegenstands hat keine Novationswirkung, es liegt vielmehr eine bloße Schuldänderung im Sinn des § 1379 ABGB vor, welche das ursprüngliche Schuldverhältnis mit ganz bestimmten Änderungen hinsichtlich des Inhalts der Verpflichtung fortbestehen lässt und nicht wie bei der Novation das ursprüngliche Schuldverhältnis durch ein neues ersetzt (RS0032502 [T5]; auch RS0032332; RS0032385; RS0032404 [T1]). Die alte Verbindlichkeit wird im Zweifel nicht für aufgelöst gehalten, solange sie mit der neuen noch wohl bestehen kann (RS0032353; RS0032303; RS0032502 [T9]; RS0032417 [T1]). Von einer Änderung des Hauptgegenstands kann keine Rede sein, wenn an Stelle einer auf unbestimmte Zeit eingegangenen, aber kündbaren Verpflichtung eine solche mit einem längeren fixen Endtermin tritt. Hier wird bloß eine Nebenbestimmung des Vertrags geändert (RS0032459).1. Ein Neuerungsvertrag im Sinn der Paragraphen 1376, ff ABGB kommt zustande, wenn nach dem Willen der vertragschließenden Parteien das ursprüngliche Schuldverhältnis durch Änderung des Rechtsgrundes oder des Hauptgegenstands durch ein neues ersetzt wird, in dem sie mit der Begründung des neuen die Aufhebung des alten verknüpfen (RS0032502; RS0032600; RS0032330; RS0032411). Die bloße Vereinbarung einer Nebenbestimmung ohne Änderung des Rechtsgrundes oder des Hauptgegenstands hat keine Novationswirkung, es liegt vielmehr eine bloße Schuldänderung im Sinn des Paragraph 1379, ABGB vor, welche das ursprüngliche Schuldverhältnis mit ganz bestimmten Änderungen hinsichtlich des Inhalts der Verpflichtung fortbestehen lässt und nicht wie bei der Novation das ursprüngliche Schuldverhältnis durch ein neues ersetzt (RS0032502 [T5]; auch RS0032332; RS0032385; RS0032404 [T1]). Die alte Verbindlichkeit wird im Zweifel nicht für aufgelöst gehalten, solange sie mit der neuen noch wohl bestehen kann (RS0032353; RS0032303; RS0032502 [T9]; RS0032417 [T1]). Von einer Änderung des Hauptgegenstands kann keine Rede sein, wenn an Stelle einer auf unbestimmte Zeit eingegangenen, aber kündbaren Verpflichtung eine solche mit einem längeren fixen Endtermin tritt. Hier wird bloß eine Nebenbestimmung des Vertrags geändert (RS0032459).
2. Die Frage, ob der Vertragsabschluss im Jahr 1986 zu einer Novation oder einer bloßen Schuldänderung führte, hat somit keine rechtliche Relevanz. Selbst wenn schon vor 1986 bestehende Mietverträge mangels wirksamer Befristung unbefristet gewesen sein sollten, wären die Vertragsparteien nicht daran gehindert gewesen, das Schuldverhältnis nur hinsichtlich dieser Vertragsabrede wirksam abzuändern und sich auf eine 30-jährige Befristung zu einigen. Allerdings zählen die Vereinbarungen zu Mietgegenstand, Mietzins und Vertragsdauer ohnehin zu den typischen Hauptbestimmungen des Mietvertrags (vgl H. Böhm/Prader in GeKo Wohnrecht I § 2 MRG Rz 30), weshalb auch die Qualifikation des Vertrags aus 1986 als Neuerungsvertrag keinen Bedenken begegnet.2. Die Frage, ob der Vertragsabschluss im Jahr 1986 zu einer Novation oder einer bloßen Schuldänderung führte, hat somit keine rechtliche Relevanz. Selbst wenn schon vor 1986 bestehende Mietverträge mangels wirksamer Befristung unbefristet gewesen sein sollten, wären die Vertragsparteien nicht daran gehindert gewesen, das Schuldverhältnis nur hinsichtlich dieser Vertragsabrede wirksam abzuändern und sich auf eine 30-jährige Befristung zu einigen. Allerdings zählen die Vereinbarungen zu Mietgegenstand, Mietzins und Vertragsdauer ohnehin zu den typischen Hauptbestimmungen des Mietvertrags vergleiche H. Böhm/Prader in GeKo Wohnrecht römisch eins Paragraph 2, MRG Rz 30), weshalb auch die Qualifikation des Vertrags aus 1986 als Neuerungsvertrag keinen Bedenken begegnet.